屋主把房子同時賣給兩個人，先買的人該怎麼辦？ 簡介一屋二賣

前手買家除了可以依據房屋契約條款對賣家主張契約責任以外，如果契約條款沒有約定或約定不明，還可以依據民法，對賣家主張買賣契約債務不履行，依民法第226條第1項請求 ... 下載 列印 法律百科網：http://www.legis-pedia.com 列印日期：2022-07-11 屋主把房子同時賣給兩個人，先買的人該怎麼辦？──簡介一屋二賣 文:張博洋（認證法律人） ‧ 房子‧土地‧鄰居‧ 2020-05-19 案例 一屋二賣，前手買家可以對賣家或後手買家請求賠償嗎？當事人間法律關係，請見圖1。

圖1　一屋二賣當事人法律關係圖 作者自製。

  本文 一屋二賣簡介 前手買家與賣家簽訂房屋買賣契約，但尚未至地政事務所登記所有權移轉。

而賣家又與後手買家對同一房屋簽訂買賣契約，並將房屋所有權登記予後手買家（圖2）。

前手買家因此無法依照自己的買賣契約，對賣家主張移轉房屋所有權。

此情形即稱為一屋二賣。

圖2　一屋二賣時間軸 作者自製。

問題起因 契約當事人（債權人與債務人）之間可以主張的權利，僅能在契約當事人之間主張。

在本篇房屋買賣，前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利，前手買家對於後手買家則不能主張任何權利此即債權相對性[1]。

而債權平等性是指數個債權間，彼此並沒有優先順序，也就是前手買家不能因為簽約在先，就要求買家「先」移轉房屋所有權給自己，而不移轉所有權給後手買家[2]。

最後，前後兩契約都是有效的法律行為，彼此效力互不影響。

前手買家救濟方法 前手買家除了可以依據房屋契約條款對賣家主張契約責任以外，如果契約條款沒有約定或約定不明，還可以依據民法，對賣家主張買賣契約債務不履行，依民法第226條第1項[3]請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害與所失利益。

還可以同時依照民法第256條[4]解除契約（如果已經把錢付給賣家，則可以依同條請求返還已給的錢）。

前手買家不能對後手買家主張任何權利；除非後手買家與賣家間的買賣是基於通謀虛偽意思表示[5]，而得主張後手買家與賣家的契約無效。

一屋二賣的預防措施：預告登記 以預告登記制度，防範賣家轉賣不動產。

前手不動產買家可以依照土地法第79條之1第1項聲請預告登記，保全賣家土地所有權移轉的請求權[6]。

在預告登記後，即使賣家移轉所有權給後手買家，對於前手買家而言，賣家仍為房屋所有人。

所以，前手買家仍得向賣家請求登記所有權移轉。

　請參考最高法院97年度台上字第1729號民事判決。

　請參考臺灣臺中地方法院91年度訴字第2870號民事判決。

　民法第226條：「 I可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

II前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

」 　民法第256條：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。

」 　民法第87條第1項本文。

　土地法第79條之1。

標籤 一屋二賣 ，不動產 ，買賣 ，所有權移轉登記 ，預告登記