[心得] 青埔看房買房心得- harrya35ytbl3 的部落格

順儷米蘭達青溪段417. 102年買地520坪, 每坪68.5萬. 基地還有150坪找不到交易記錄. 建蔽率42.02%, 容積率299.98%. 三石營造. Contents... udn網路城邦 harrya35ytbl3的部落格　（到舊版） 文章相簿訪客簿 [心得]青埔看房買房心得 2017/12/0522:50 瀏覽27,383 迴響0 推薦0 引用0 房板各位好,經過幾個月來不斷的看房,最近終於在青埔買到理想中的房,所 以上來這分享最近的心得,希望能給其他想找此區的人一些建議. [前言] 我是老桃園人,家族從小就在桃園長大,所以在一開始找房時都不免對青埔特 區的房價嚇到,這裡直逼桃園的藝文中心或中壢的海華特區,GDStyle的文章 也說對於桃園人基本薪資結構來看能負擔的房價在1200萬以下,所以目前看下 來如果單坪超過30萬,買客普遍都是來自雙北,家裡資助或是換房,比較少像 我們這種首購又自己出. 這裡投資客進場太早,阻礙了很多自住客進場的機會,所幸這兩年緩跌,一些 沒有內容的爛房子也開始露出原型,只希望大家買房眼睛睜亮點,臉書上有幾 個社團都進去爬一下文章,可以查到一些不錯的資訊.實價登錄上搜尋可以發 現這裡各個學區,不論是國小國中高中,今年都很多人賠售殺出,讓我覺得學 區價格沒有很支撐. 我一開始就鎖定三房的房型,而且某些風評差的建商我直接略過不看,看這麼 久面臨到預算不斷拉高的情況,從1000到1200到現在1500,只能說青埔建案 多但是亂蓋的房一狗票,好房子屈指可數,以下這些建案也普遍不符我的標準. 我清楚的理解想要好品質就會有高價格,而房子的高單價不代表會有高品質, 有很多案子都把如花賣志玲價,這也是我想寫這篇文章的原因. 在這裡還要推薦一個網站,樂居網https://www.leju.com.tw/ 它是目前看過把實價登錄的介面整合的最好的平台,還可以分樓層來看價差, 選定社區還有各大房屋仲介目前出售資訊,只可惜目前只有網頁版,要是有手 機App在外面會更好搜尋,今天早上發現手機上的瀏覽器可以直接把網頁新增 路徑到桌面,這樣有方便一點了 [標的選擇] 就地域上大家習慣把整個青埔特區用機場捷運站來劃分成A17A18A19三區, 不過這實在太粗略了,很多案件雖說在A18但實際離高鐵站的距離還比其他兩 區房子來的遠,像是青埔X街的一大票房子. 機場捷運從2016年底通車以來我也搭過幾次,基本上我認為機場捷運對週遭生 活機能完全沒有加分,這條捷運對幾種人有幫助:1.在機場上班的人2.常出 差的人3.坐高鐵來青埔看球的人,除此之外我看不到機場捷運有大量的需求; 往中壢,畢竟也只到中壢外環線;往南崁,坑口/山鼻站離南崁市區還蠻遠的; 往林口A8或A9站時間就要非常久,我會選擇開車;往台北更不用說.住A17 A19的人往返高鐵普遍還是自駕或是坐公車居多,不論是免費市民公車或是社 區自營運的巴士 上面說這麼多只是想強調一個想法:機場捷運對我的交通習性不會跟台北捷運 網這樣有很大的助益,所以機捷這個賣點我是不買單的,不然大家怎麼不住A16 橫山站或是A20興南站,離高鐵差兩站而已房價還打對折.(不過A16之後還有 一條綠線會經過,可能也會發展不錯) 再來是嫌惡設施,感謝pthc板友整理這麼精采的文章,雖現已刪文但幸好還 找的回來,希望所有想買房的人都來看看,裡頭的各種嫌惡雖然每人觀點不同 在意的也不一樣,但是要花個幾千幾百萬買下的家還是要了解一下環境吧! https://pttweb.tw/home-sale/m-1481870037-a-184.html 對我而言在這我在意的有 1.高鐵/捷運軌道噪音及電磁波干擾 2.棒球場光害/噪音 3.福地 其中軌道聲音我想特別提出來討論:高鐵直達車,在高鐵北路二段這裡高鐵從 地下轉成地上,過站不停的直達車造成不小的噪音,雖然持續時間才幾秒鐘, 但一小時南下北上共六班,感受相當強烈,白天不會想開窗.個人有致電高鐵 局反應過,高鐵局也有派人實地檢測,但監測噪音都沒超過環保局標準85分貝 所以沒有辦法改善,測試的時候曾先生也說周遭住戶像城市勳章,青埔市跟竹 城羽田也都有住戶反應過https://imgur.com/Ltvhfn6.jpg 還有電磁波是我近期發現的,只要直達車經過的時候,網路電話像是Line Wechat都會中斷或沒聲音,普通車不會.我在想這麼大質量的車廂,吃著高壓 電以時速200+的速度前進,產生的電磁場可想而知相當驚人.(法拉第定律?) 不過我並沒有專業器材來量測電磁波,所以有興趣的人可以坐在高鐵北路二段 的7-11去試試. 另一個棒球場噪音是自從板友貼文說棒球場打球(x)演唱會(o)吵鬧後,我實 際跑去洽溪路上感覺一下,確實可以感受到不小的噪音,個人不愛所以列為嫌惡 綜合以上,我把區域設定在書法公園,高鐵站前,青埔國小,青埔國中一帶. 在這個區域內我再選擇建商,有幾個建商我是不想去看的:寶佳,宜誠,璟都, 富宇,新潤,竹城,翔陽(昆旺).這些條件一刪減所剩的選擇實在不多,以下 就把我看過還記得的分享一下 [案件分享] 這裡附上我查的到的地目及地價,讓大家不要被開價唬到,用這價格可以大概 估算建商的成本,不過這些數字(開價,估價或實價登錄)僅供參考,實際上能 否成交要看每個人斡旋手段,此外有地目之後還可以在這裡找到各家建造執照 http://cpabm.cpami.gov.tw/twmap.jsp 1.順儷Moma青溪段370 104年買地330坪,每坪105萬,建蔽率49.24%,容積率247.42% 三石營造 https://imgur.com/TTVPZTf.jpgB1傢配圖 現在應該只剩A1跟B1九樓在建商手上,B1九樓是實品屋,權狀53坪開價2138 萬,有花錢下去裝潢,但是有沒有到330萬裝潢(相當於6萬/坪)的水準見仁見智; 一層兩戶,皆臨老街溪,景都相當不錯.營造的品質不確定,看得到的屋內有 廚衛設備都是國外進口,算是高級貨,也是我看過的幾個案子中唯一內建Asko 洗碗機而非烘碗機.唯獨馬桶懸空的我不喜歡,內牆是輕隔間非水泥牆 缺點是雨遮不少,基地面積不大,地下室不少機械車位(每個200萬上下兩車位), 而且全案只有25戶,每坪管理費70元,一個月管理費總共八萬應該養不起兩班制 大樓警衛,更不要說機械車位的保養了 2.順儷米蘭達青溪段417 102年買地520坪,每坪68.5萬.基地還有150坪找不到交易記錄 建蔽率42.02%,容積率299.98% 三石營造 在洽溪路上,面馬路的有兩房三房,面後面的視線可能被遮,斜視青塘園,位置 比Miho差了一截,看的時候已經快成屋了所以營造的品質不知,有傳言磁磚貼的 不好但個人沒看過(底下推文有人說,Google也有). 廚衛設備跟Moma一樣,缺點是後陽臺有夠小 https://i.imgur.com/uy556aW.jpg如果門算80公分那陽台只有80*180,很難想 像要怎麼曬衣服 9樓三房權狀38.04坪,開價44.94萬/坪,之後業務自己往下降到36.76萬/坪,覺 得這開價很有事,有聽風聲說最後成交價在31-32萬/坪,但這價格配合它的地點 吸引不了我.https://imgur.com/2H0QIiD.jpg 3.順儷Miho青溪段411 103年買地366坪,每坪120萬,建蔽率49.98%,容積率259.53% 三石營造 跟Moma一樣,總戶數26加3店面,只能請日班警衛.陽台很大但是內縮,加上落 地窗用低透光玻璃導致客廳很暗,三點過後客廳就要開燈了很可惜,兩戶的前陽 台直對青塘園角落,即使是四五樓景也是很漂亮,遠眺可以看到機捷軌道,但是 這裡是直線部分所以聽不太到軌道聲音.但棒球場到此案之間沒有阻礙,下手之 前注意一下環境.另外此案的雨遮有夠多,真的像是土星環一樣環繞整個建案, 中間走道很窄上又有樑,有壓迫感 4.順儷V1青峰段352 基地389坪,查不到土地買賣記錄,建蔽率49.99%,容積率250.48% 三石營造 此案位於大園區所以樓高有限高到7樓而已,總戶數35戶加6店面,公設比較少 因為沒有公共空間,只有梯間有一個公共陽台供使用,一樣地下二樓有機械車 位,要注意維修問題.此案算是順儷早期的案子,3房的格局空間蠻大,只是有 採光不足的疑慮,個人不喜歡 以上四個順儷的案子個人覺得大同小異,社區規劃都設定在30戶左右,室內建材 用的都同一品牌,只差位置跟室內坪數略有拉出不同客群 5.宸康青墨集青溪段413 基地560坪,建蔽率48%,容積率319.65% 金藏營造 此案僅一棟共50戶,分成A1A2面青塘園的四房,跟B1B2面永能路三房,到永能 路之間有幾塊425的小地,如果這些地沒被整合全都蓋透天的話那最高就只到四樓 半,也就是說B1B2只要在五樓以上採光就不是問題,只是B1B2正好座東南朝西北, 西曬跟北風大家要注意一下. B1權狀49.03坪,6樓開價1480萬,每坪30.19https://imgur.com/9AaBeUO.jpg B2權狀48.68坪,6樓開價1450萬,每坪29.79https://imgur.com/KYdPS4G.jpg 垂直價差每坪7000元,也就是每一層樓差35萬左右,車位B3120萬,管理費70元 接待中心設在青商路的明日苑一的某戶,記得在車道上,屋內除了展示樣品就一 張桌子,所以一次僅接待一組客人(需預約).在介紹房子的過程中直接拿合約書 出來讓你翻,也利用明日苑一現有的設備來介紹此案的優點,包括樓高(3.5m), 廚衛(Cleanup全不鏽鋼廚櫃),採光,電梯人數(15人),車道寬(6.2m),保固, 梯廳(1.9m)及公共空間,基本上我看完他們不會想再看明日苑一啦... 他們的賣點全都在以下的圖內 https://imgur.com/BiHjNmc.jpg 6.禾林Richone青平段130 101年買地1647坪,每坪65萬,建蔽率42.51%,容積率346.51% 復興營造 臨15米青商路及20米站前西路,產品定位在精品飯店宅.全棟無瓦斯都用陶瓷 電爐,公設比35%,但實際上公設比35%更高.三樓還四樓有個25公尺露天泳池 三水道.A棟一層五戶三電梯,除了A1及A6兩戶前後都有採光外, 中間三戶面後都是天井的設計,通風看來是沒問題,但是採光如何就要等實屋 才知道了.景觀上應該只有A1能正面看到公七,其餘只是斜視.B棟除了B7其餘 都兩房所以我沒注意 營造方面水泥從地下室到8樓是5000磅,9樓到13樓是4000磅,14樓以上是3500 磅,耐震6級 此案2013年推出預訂議價時就吸引大批人潮,後來新聯陽在高鐵三號出口擺攤 時更是絡繹不絕.所以目前建商保留戶不多,而且惜售,低樓層開價38萬/坪, 實際成交價可以跟裝潢價格一起談;高樓層開42萬/坪,實際成交沒有談就不 確定了;另三房規定要帶雙車位,B3車位135萬. 此案似乎交屋後要綁約一年,這個高價位在住宅區第一排有沒有支撐,我想 年底交屋後就知道了.此外有風聲說年底交屋時會有股東跟當時的投資客拿 出來平轉,不曉得是怎麼跳過合約綁定的,有興趣的朋友不妨屆時了解一下 https://imgur.com/9COEV76.jpg https://imgur.com/REayIE1.jpg https://imgur.com/mFsyfPv.jpg注意玄關的配置跟以前給的傢配不一樣 7.實德璞園的家青昇段422商二 102年買地1676坪,每坪135萬,建蔽率43.45%,容積率476.67% 璞承營造 目前只售3-10樓,11樓以上是實德環球的保留戶,3-6樓是登記一般事務所, 但是如果買了這些樓層想營業就法規而言應該是可以的,不過當時的業務是 說可以登記辦公室但不能營業,管委會是否能妥善管理,這點大家買之前可 以想想. 再來此案共兩棟,每棟一層10戶共四電梯,中間使用防火門分隔前後各五戶 兩電梯.總共340戶,戶別從28坪小兩房到45坪3+1房都有,所以客群會有明 顯的差別.另外實德環球本身在香港就是大型不動產投資者,可以注意到此 案的網站有介紹港澳投資的方法,https://imgur.com/HPzu1Wh.jpg如果鄰 居有香港人也不用太意外 http://project.pyct.com.tw/hot100/images/p8/immi6.pdf 營造水準一流,是集團旗下的璞承營造,水泥磅數地下室到6樓是6000磅,6 樓到10樓是5000磅,11樓以上是4000磅.但是水泥磅數越高不代表結構越好, 還要看鋼筋箍筋綁扎程度,這些數字大家參考.3樓至7樓有裝制震器(雖然很 多人吐槽說用不到),地下室車位是目前唯一聽過有把電動車的需求考慮進去 的,每車位後面就附帶220V插座以便日後安裝充電器. 廚衛等級不錯官網都有寫,而且主客衛都是同一套沒有降階,窗台是YKK的, 就採光部分,除了面423地的戶別會有被遮的疑慮外,剩下三面皆無遮蔽物. 因為420地是個梯型,到時蓋起來理應退縮三角區塊而蓋成這樣 https://imgur.com/6a2W2X7.jpg 剩下兩面因為鄰30公尺青心路跟40公尺領航南路,採光都不錯,尤其以左下 角的A445坪房型面東南方是這基地最佳的點,開價42以上也是最驚人 價格方面他們開價非常高,每坪平均超過40萬,但每個房型都有水平跟垂直 價差,所以價格我也摸不準,還是建議大家自己去問喜歡的房型.另外璞園 的銷售人員是自己的公司員工,場內的專案經理也是以前SBL球員,所以銷 售人員比起他案的代銷或跑單態度親切非常多,是我非常有感之處. 8.新潤明日苑8青芝段108 101年以每坪65-70萬買下共2120坪,建蔽率44.06%,容積率361.95% 揚潤營造 會跑去看此案純粹是好奇怎麼這麼多人花30萬買這裡,這裡在其它討論區的 討論度算高,社區270戶已有200戶賣出,交屋三個月後就立刻成立管委會了, 管理費每坪60元,先前在建商代管期間大廳有吧台可以點早餐,之後管委會 成立後不曉得會不會繼續運作. 知名陽台外推(二工),住戶合約裡都有簽名同意讓建商幫你外推讓室內坪數 大一點可以用,這樣搞會不會有問題大家可以想一想.新潤把這些陽台送建 照來換得更大的容積,最後再把牆外推還給住戶,這還是眼睛看的到的,看 不見的地方又是如何呢? 社區共三棟,每棟22層,好像B棟有到23層,一層四戶分大小電梯,電梯的門 雙開還開不同方向我覺得蠻奇怪的,C棟屬地主保留戶,地主戶也漸漸釋出, 價格有比其他棟便宜一點.此案游泳池直接看到A19捷運站也很怪,但離捷運 站近是他的主要賣點,不過吸引不了我.機場捷運在附近有個大轉彎,大家 要考慮一下軌道噪音.高樓層會受棒球場影響,光害有點嚴重,如果喜歡看 煙火的可以住A棟,Lamigo可以放到你開心為止.再來50公尺外有個變電所預 定地,此案對我而言簡直是嫌惡綜合體 交通方面,社區有巡迴巴士來往高鐵跟新潤其它期的建案,同樣管委會成立後 不曉得會不會維持,開車的話離大竹交流道或內壢交流道都有點遠了,只能期 待中豐路的便道早早啟用 最後新潤的案子都是由海悅代銷,我個人是對這家廣告公司沒甚麼好感,大概 賣太好了每次去都感覺態度不佳(純粹抱怨) 9.捷寶雲品青平段143 102年買地1219坪,每坪75萬,建蔽率32.36%,容積率295.97% 首捷營造 此案過去叫做目木本,跟璞園很像的是也請到前竹中工務店的田中先生擔任顧問, 三年前預售屋也是請璞園代銷,所以現在璞園的家的業務對此應該是非常熟悉, 過去也曾在香港打廣告出售但聽說效果不好 http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate5.aspx?id=70167 此案共兩棟,每層兩電梯規劃42,53,61坪三種格局,共112戶.53跟61坪臨站 前東路跟文小四,42坪就是看棟別,A棟看站前廣場但未來應該會被建物擋住, B棟看新街溪跟宜誠國璞.42坪是2+1房型,無走道.53坪是正三房但有走道,目 前開價似乎是34萬/坪,垂直價差大概1500-2000元/坪. 印象中主衛用的跟璞園一樣,但是客衛有降階,窗台也是YKK的 同樣如禾林,這價格在住宅區來說都是高價,在鄰近商業區房價也在32-33左右來 看,這價格有沒有支撐也是年底就知道了.明年Q1交屋,到時候建商會直接挑幾間 來做樣品屋並販售. 營造水準不知,但建材也都是進口的,附冷氣室外機.目前主要的疑慮應該是管理 費,據友人說是100元/坪,這水準在青埔應該僅次於中悅跟琴海 https://imgur.com/m4vbsc8.jpg https://imgur.com/yOYe4ab.jpg https://imgur.com/6u73P5V.jpg 10.華固天圓青溪段293 約1000坪,查無土地買賣紀錄,建蔽率38.23%,容積率340% 品興營造 青埔國中第一排,看實價登錄有一筆跌200萬出脫的紀錄,如果要出價應該可以 大膽殺 一層四戶兩電梯,公設該有的都有.實際看屋情形沒有很好,內牆不只龜裂,還 垂直水平方向各裂好幾條,當然水泥裂是常有的事.但是沒住過的房子在同一塊 牆裂這麼多條是蠻少見的,不過這只是隔間牆,主樑是沒看到裂痕.客廳的落地 窗除非在蓋的時候就二公推出去,不然沒辦法走出去,外面大塊雨遮不能當陽台 用等於浪費. 面領航北路的都是四房配兩車位,三房的都在後面但是建案周遭都是大塊地,有 幾塊已經整地完畢正要施工,將來的採光要特別注意.廚房記得都是林內的,浴 室不記得如何,鋁窗是中華鋁窗.其實看完對於華固施工有點失望 [後記] 最後我想推薦一個建商叫做”誠實建築”,實際去看過他們的官網跟房屋,他們 的理念是把目前房地產資料最不透明的營造/土地成本公開攤給你看,你買多少地, 蓋多少坪都非常清楚,如果家裡有地可以請他們來蓋房子.本人在接觸他們後對 於他們的理念非常讚賞,他們是以入住人為考量,蓋個令人舒服的好宅,詳細考 慮通風採光跟安全.我個人是蠻想嘗試他們這種風格,但無奈他們在青埔的規劃 是在中壢月眉,地點考量只好作罷,希望20年後還能跟他們合作 http://www.honestbd.com/index.php https://www.facebook.com/honestbdco/ 以上內容絕大部份牽涉到個人意見,大家參考聽聽就好,也許我了解的不是完全, 如果內容上有任何出錯請不吝告訴我,我會來修改.文句不通順或是有任何指教 歡迎提出,我若有空會把各建案的平面圖再放上來,謝謝 0927刪除部分不正確資訊 1002補充青墨集跟各建案平面圖,容積建蔽文章來自:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1506414426.A.9C9.html 回覆 推薦引用 有誰引用 我要引用 引用網址 列印 全站分類：心情隨筆｜ 心情日記 自訂分類：不分類 上一則：[其他]關於大樓安全門是否該上鎖下一則：尋找收購2手防火門 你可能會有興趣的文章： 微風廣場防火門設櫃罰12萬 [其他]關於大樓安全門是否該上鎖 尋找收購2手防火門 限會員,要發表迴響,請先登入 加入好友 推薦部落格 訂閱關注 留言給他 harrya35ytbl3 部落格推薦：0 等級：2 點閱人氣：30,642本日人氣：13 文章創作：7 相簿數：0 輸入關鍵字： 搜尋 prev 0月(1) 最新發表 最新回應 最新推薦 熱門瀏覽 熱門回應 熱門推薦 這家青年旅館竟將地下室出入口改為房間 電梯門沒有一個小時防火時效時，防火捲幕FS 微風廣場防火門設櫃罰12萬 防火門有中古的可以買嗎? [其他]關於大樓安全門是否該上鎖 [心得]青埔看房買房心得 RSS部落格聯播 ▲top 本部落格刊登之內容為作者個人自行提供上傳，不代表udn立場。

刊登網站廣告︱關於我們︱常見問題︱服務條款︱著作權聲明︱隱私權聲明︱客服 Poweredbyudn.com 粉絲團 udn部落格