買屋,賣屋,土地買賣,租屋常見QA、注意事項－住商不動產房屋網

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由於台灣地區的住宅租金投報率大約位於2-3%之間，因此，只要房貸利率低 於2-3％，都是轉租為買的好時機；此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買，反之，若房價已處於高檔，或是處於下滑線的初段時，則不妨以租代買。

  TIPS：如何計算我的購屋能力 自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價 可購買房價－自備款＝貸款金額 （貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔)   舉例來說，小美與建中結婚兩年仍為無殼蝸牛，每月房屋租金約為25,000元。

由於建中今年年終獎金頗豐，加上原有存款，兩人共有200萬元自備款。

則兩人可購買的房價範圍為：   可購買房價：200萬元÷（1－70%貸款成數）＝667萬元 貸款金額：667萬元－200萬元＝467萬元 寬限期內月利息負擔：(467萬元×2%)÷12＝7,783元   購屋力評估試算：www.hbhousing.com.tw/ICanGo/ 算出以上幾個關鍵數字後，小美與建中發現，他們買房子之後，頭三年的寬限期內，每月需償付給銀行的利息比現在租房子還便宜，完全不影響他們的生活品質，甚至每個月還可以將節省下的租金差額17,217元藉由定期定額基金的投資，使自己在三年寬限期結束前先清償部份房貸本金（若依年報酬率8%計算，應可償還66萬元本金，則寬限期後每月應償還的本息合計為27,023元，和付房租的金額幾無差異）。

使兩人幾乎感覺不到任何購屋壓力的存在。

買房子要準備多少錢 答：買房子需要準備多少自備款?這個問題必須取決於購屋人買的是預售屋還是中古屋？ 以及當時的銀行貸款政策而定。

雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

  因此，住商不動產建議您在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。

簡單地說，如果您買的是預售屋，我們建議您自備款至少應準備兩成以上，若是中古屋，則建議您的自備款應為房屋總價的三成為佳。

  預售屋付款方式 期別 訂金、簽約、開工 工程款 銀行貸款 付款期限 分18~48個月付清 交屋後15~20年 付款比例 15％ 15％ 70％   中古屋付款方式 期別 自備款 銀行貸款 付款期限 通常不超過45天 交屋後15~20年 付款比例 貸款成數而異，若貸款成數為70％，則自備款則為30％ 約70％ 如何辦理房貸 答：買房子所需的金額並不便宜，很少有人可以一次付清，大部分人的購屋資金來源都是向銀行申請房貸，您可以依下列貸款流程向銀行辦理申請(詳細申辦流程請洽各銀行)：   STEP1.【申請】 準備文件： （１）土地、建物所有權狀正本戶口名簿（或膳本） （２）申請人及保證人身分證影本 （３）申請人印鑑證明乙份 （４）印鑑章 （５）財力證明。

  STEP2.【估價】 銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。

  STEP3.【審核】 銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。

  STEP4.【對保】 就是與銀行簽訂借款契約，會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。

  STEP5.【設定】 對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

  STEP6.【撥款】 抵押權設定完成後，即可撥款並準備交屋。

  大型不動產經紀業者大多有業務往來的銀行，透由經紀業者的專案申請通常可爭取到優於市場的貸款利率及成數，尤其當市場緊縮時，更應善用此項資源。

  買房子可以申請哪些優惠利率？銀行貸款成數可以預估嗎 答：貸款利率是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

  1.政策性房屋優惠貸款 96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「整合住宅補貼資源實施方案」，由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定：臺北市最高為新臺幣250萬元新北市最高為新臺幣230萬元其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元(實際情形依內政部公告為準。

)   2.金融機構自辦的房屋優惠貸款 金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。

以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

  3.金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款 除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠：公教人員及金融從業人員優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

買房子有哪些必須的步驟和流程？ 答：一般人很少有多次的房屋買賣經驗，其實買房子並不複雜。

透過住商不動產購買房屋，還可得到專業地政士、專業建築經理公司、優質銀行以及優質產險公司的全系列服務，讓您省事又有保障。

買預售屋好，還是中古屋好？ 答：預售屋以分期付款來償還貸款，還款的的壓力較輕，適合手中資金不足的購屋族，不過其總價會比成屋貴至少一成以上，且常有交屋實品與先前規劃不符合的風險。

中古屋因為已有成屋可看，只要看屋時掌握要點，屋況一清二楚，但缺點是房子較舊，有時需視狀況再作整修。

  收費項目 預售屋 中古屋 價格 比成屋至少貴1成以上。

依屋齡及屋況不同，約為同地段預售屋單價的五成至九成。

自備款 首月需付總價一成五左右，另一成五自備款則依工程進度支付。

約總價三成。

優點 自備款低、付款輕鬆 施工前可依個人喜好修改格局，彈性較大 房屋單價低， 可看實品，較能了解房屋實際狀況。

屋況與週遭環境較易掌握貸款負擔可精準估算 缺點 房屋單價較高 施工期長，沒有成品可看，會有實品與合約不符的風險 如果建商倒閉，買屋人會遭受損失 無法精準估算貸款負擔 自備款比例較高 部份高齡中古屋可能需要花一筆修繕或裝潢費用 部份房屋產權複雜，可能出現糾紛 購買時機 房價飆漲時 房價飆漲或平穩時均宜 適合族群 自備款不足、固定收入較高、風險意識?的族群 自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群 如何評估房價合不合理？ 答：以往房產訊息較不易蒐集，但現在資訊透明，加上實價登錄資料庫越來越充實，如果擔心買到房價偏高的房子，那麼不妨以最近六個月內同社區或是鄰近路段、同屋齡、同類型的成交價來做為房價合理性的依據，住商不動產全球資訊網中的「成交行情查詢」功能可依地址、地圖等方式快速查詢到最新、最接近您查詢的標的物所在地的成交價格，使您完全不用擔心在房價上吃虧。

透過網路看房子可信嗎？ 一、物件多 物件多表示您可選擇的範圍大。

但有些不肖業者會濫竽充數，將?假物件、成交物件、過期物件甚至並未取得銷售資格的物件也放在網站上吸引購屋人主動上門詢問，然後再佯稱已售出，轉而介紹其他物件，消費者不可不慎。

住商不動產全球資訊網上的所有物件不僅涵蓋了住商不動產全省逾400家加盟店的銷售物件，同時這些物件在登錄至網上銷售前都必須經過合約書編號的驗證，所以每一件網上的物件都是住商不動產真實銷售的物件。

  二、服務多 除了提供包括價格、坪數、電子地圖、影音功能、格局圖、貸款預估…等等詳實的物件資料外，還應該提供經紀人資訊、成交行情與線上即時預約看屋、我要出價等功能。

  三、誠實多 網站中的物件必須即時更新，並開放最新的成交行情供消費者查詢。

住商不動產全球資訊網上的成交行情涵蓋全省各縣市，並且經過中華民國網路消費協會等多項認證，值得購屋人信賴。

  四、回應快 快速回應您的預約看屋需求與與需求留言。

買屋時公設比多少為合理？ 答：所謂「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。

合理的公設比一般建議如下：   房屋總類 公設比 集合式公寓或透天產品 10%-15% 一般住宅華廈 18%-22% 套房及擁有中庭花園的社區式住宅 22%-28% 辦公大樓 30%-40% 附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅 30%以上   此外，如果房屋的權狀坪數內含車位，則公設比也會大大提高。

面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價會比正常規格的房屋略低一些，購屋人在比價時要特別注意。

頂樓加蓋、夾層屋是否合法？ 答：購屋時常聽到頂樓加蓋或是夾層屋的物件，該部份是否為違建，應事先釐清，以免日後面臨強制拆除的情況。

  頂樓加蓋，無論年限或是否曾申報均屬違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。

夾層屋是否違建，可從建物所有權狀去了解，該夾層有無登記於產權面積中（即所謂權狀面積）來判斷該屋是否為合法夾層屋。

合法夾層，在謄本上一定會有登載，若無夾層登記，一定是非法夾層。

如何辨識中古屋瑕疵？ 答：要避免買到瑕疵的房屋其實並不難，如果是透由不動產經紀公司購屋，可藉由不動產經紀人製作的不動產說明書了解標的物現況，以下列舉中古屋較常見的瑕疵作為看屋時的參考：   觀察樑柱牆壁有裂痕、樑柱傾斜，尤其是民國八十八年九月以前完工的房屋，購買時尤應了解當時是否受災。

壁紙或牆壁有水漬的痕跡，這往往是壁癌的徵兆。

海砂屋或輻射屋：輻射屋多是在民國七十一年至七十三年間興建的，所以購買此一期間的房屋時，可請屋主提出非輻射屋證明，或自己委託檢驗以免後患。

衛浴及廚房漏水狀況。

凶宅確認，可以向鄰居略為詢問了解，並核對賣方所簽認之屋況說明書記載是否相符。

產權不清查核，可要求核對地籍圖，建物平面圖等以便瞭解有無增建，或佔用他人產權情事。

不動產經紀公司提供的不動產說明書是什麼？有什麼需特別注意嗎？ 答：為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等。

並以不動產說明書向交易之相對人解說，避免不必要的交易糾紛。

 說明書內容應詳列：   建築改良物（以下簡稱建物） 建物標示、權利範圍及用途。

建物所有權人或他項權利人。

建物型態與現況格局。

建物權利種類及其登記狀態。

建物目前管理與使用情況。

建物瑕疵情形。

停車位記載情形。

  基地 基地標示。

基地所有權人或他項權利人。

基地權利種類及其登記狀態。

基地目前管理與使用情況。

基地使用管制內容。

  重要交易條件 交易種類。

交易價金。

付款方式。

應納稅費項目、規費項目及負擔方式。

賣方是否有附加之設備。

他項權利及限制登記之處理方式。

有無解約、違約之處罰等。

其他交易事項。

  其他重要事項 周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。

是否已辦理地籍圖重測。

是否公告徵收。

是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。

本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

  在交易過程中，不動產經紀人員應以不動產說明書向消費者解說，特別提醒購屋者注意不動產說明書須有賣方與經紀人的簽章，以示其對所述內容負責。

土地(建物)登記謄本怎麼看？ 答：不論是土地與建物登記謄本，均可分為標示部、所有權部、他項權利部三部分。

  (一)土地登記謄本 1.標示部：此部分標明土地的面積大小、公告土地現值、土地的區段名及地號。

2.所有權部：要注意所有權人姓名、土地買賣地址與房屋所在是否相同、備考欄是否有限制登記或查封等字眼。

3.他項權利部：若有向金融機構貸款，權利人應為銀行。

如有其他權利人，須了解是否被拍賣或多人共享的情形。

  (二)建物登記謄本 1.標示部：此部分標明建物的主要用途、層數、總面積及持有面積等。

2.所有權部：此部分註明房屋所有權人、權利範圍及前次所有權轉讓原因。

3.他項權利部：也就是除了房屋所有權人外，有哪些人擁有對建物的抵押權或地上權等其他不動產物權。

不動產經紀公司在買賣過程中提供哪些服務？ 答：以「住商不動產」為例，除提供不動產專業諮詢服務及房市資訊外，為保障交易之安全，住商不動產特評選優良特約地政士，搭配安新建經及僑馥建經不動產買賣價金履約保證，並與銀行界的模範生—玉山銀行、中國信託專案合作，為購屋者提供優惠的貸款服務，以及兆豐產物保險合作之火險保障，提供消費者交易過程中所需的各項服務。

我該如何選擇不動產經紀公司？ 答：合法業者應該在店頭清楚揭示五大基本證照： 一、公司登記或商業登記證明 二、主管機關許可文件 三、不動產經紀人證書 四、公會會員證書 五、服務報酬收取標準及方式   建議您優先選擇公司形象良好且店數遍及全國的不動產經紀品牌，通常，連鎖店數越多的品牌，其可售物件也愈多。

可供購屋人選擇的空間也越大，則購屋人也愈容易在短時間內找到理想的房子。

不動產經紀公司服務費如何計算？買方也需付費嗎？ 答：依據內政部地政司規定，服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中，服務報酬買賣合計不得超過6%。

一般而言，買方需支付成交總價的2％作為服務費。

透過不動產經紀公司成交，我可以找自己認識的代書嗎？ 答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。

不過，一般而言，住商不動產不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。

住商不動產目前在全省擁有一百六十餘位具有豐富經驗的特約地政士，提供全省住商不動產買賣雙方客戶最專業的不動產服務。

由獲得國家雙認證的住商不動產所推薦的專業地政士，絕對可以滿足您售屋時在專業、安全與品質上的三重需求。

持有房屋後要負擔哪些稅費？ 答：除了買房子時要支付的稅費外，持有房子後每年也必須繳交房屋稅與地價稅兩種稅費，其稅率分別如下：   項目 繳納期間 計算方式 房屋稅 每年5月1日至5月31日。

房屋稅＝房屋現值×稅率稅率：住家用1.2％營業用3-5％非住家非營業1.5-2.5%（按實際使用面積課徵） 地價稅 每年11月1日至11月30日。

課稅地價=申報地價×持有面積應課稅額=課稅地價×稅率稅率：自用住宅用地稅率為0.2%   *詳細稅率依相關稅法規定。

買房子應該如何節稅呢？ 答：購房過程中，若懂得節稅之道就能省下不少錢，有以下兩種方式：   利用房貸扣繳所得：依據《所得稅法》第17條規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，每一申報戶每年可列舉扣除最高30萬元，且以一屋為限，但如果有申報之儲蓄投資特別扣除金額，應在購屋借款利息中減除。

辦理自用住宅：政府對於做為自用住宅使用的房屋稅稅金有相當大的優惠(住家用1.2%、營業用3%、非住家非營業2%)，欲辦理該項優惠先到房屋所在地稅捐稽徵處填寫申請函，通過審核即可適用住家用稅率。

*詳細稅率依政府公布相關稅法規定。

簽訂買賣契約時，應留意哪些事項？ 答：為確保交易及過戶安全，住商不動產全省加盟店均提供由總部嚴格篩選之特約地政士為您服務，為保障權益，請使用制式契約書，並承作「買賣價金履約保證制度」。

一般而言尚須注意：   契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同，並確認賣方與登記所有權人為同一人，若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。

調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。

了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。

各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。

詳訂交屋日期。

屋價金履約保證是什麼？比銀行的交易安全制度更能保障交易安全嗎？ 答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。

如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

  目前履約保證區分為兩種形式： 一、買賣（契約）價金履約保證：如果交易失敗，履保公司會把得到利益一方已經取得的非法律上應得的利益，例如剩下的價金或不動產產權完整歸還給受損失的一方。

也因為擔負的保證責任比較大，這種履保通常要收取手續費萬分之４～６（成交價）。

  二、已收價金履約保證：也就是說專戶只對【已收受之價金總額】做保證的動作，交易失敗，銀行僅負責退還已經收進專戶的價金總額而已，其餘法律糾紛由雙方自行解決，某些銀行會開辦類似的專戶服務，供買賣雙方使用。

  履約保證制度主要對於買賣雙方負責擔保的內容（優點）是： 一、對於買方的保障： 在過戶之前，買方陸續交付出去的房屋價款，暫時都由銀行履保專戶保管，屋主一毛錢都拿不到，因此也不必擔心過戶之中房屋忽然被查封或現實上無法過戶，買方已經付出的款項卻可能需要大費周章走法律途徑向屋主追討的麻煩，同時也可以避免賣方惡意一屋二賣的風險。

賣方若不能依約如期履行契約所定的過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度約定方式，完成向賣方催告並解除買賣契約，除非賣方向法院提起訴訟，履約保證公司依約即可返還買方已給付之價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。

  二、對於賣方的保障： 由於買方的付款全都進履保專戶裡保管，屋主不必害怕買方中途反悔不買（買方若違反買賣契約，依照合約，已支付的款項將會被屋主沒收），也不怕房子過戶完成了卻拿不到完整尾款。

買方若不能依契約如期履行約定的付款義務，經過賣方依照成屋履約保證制度約定方式，完成催告並解除買賣契約後，履約保證公司保證可以回復賣方不動產所有權；但若因故導致賣方無法回復所有權時，履約保證公司也會確保賣方可收到全額買賣價金。

一般房屋買賣過戶手續需費時多久？ 答：如果買賣雙方均備妥所有相關證件，約需20-45天完成過戶手續。

交屋時要注意什麼？ 答：房屋交屋時一定要詳加檢查，有無任何問題，以免日後再發現瑕疵時，責任歸屬不易釐清。

重要查核項目有下列幾項：   事項 注意重點 房屋稅 地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算找補清楚。

地價稅 1.交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交。

2.點交時檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同。

3.確認交付之鑰匙是否正確，交屋後最好將門鎖換掉。

為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，並指名住商不動產總部之特約地政士辦理登記手續。

  消費者服務專線：0800-212-306   感謝您讓我們有發揮專長為您服務的機會，在您一進入加盟店時，您可在明顯處看見「公司執照或營利事業登記證」、「主管機關許可文件」、「不動產經紀人證書」、「公會會員證書」、「服務報酬收取標準及方式」等五項證明文件。

本公司秉持一貫「仲介不只是專業，有心最要緊」的精神，將整個售屋過程中所需注意事項，精心製作了「買方權利義務說明書」，以便您在售屋前即可確實瞭解您的權利和義務，而為了保障您的權益，讓整個交易過程能更順利、圓滿，請在售屋前撥冗詳閱以下說明：   一、簽署要約書或買賣定金收款憑證前： 1.為了協助您做好購屋計劃，請將您對物件的需求及購屋資金的預算，充分的與經紀人員溝通，我們將依您的情況，並配合當時銀行貸款利率、成數、年限，為您做出最佳之資金規劃及購屋建議。

2.您可以向經紀人員查詢房地產相關之法律、貸款、稅費等問題。

3.在瞭解您的需求後，我們將針對您的情況，自資料庫中篩選推薦適合您的物件，對於您有興趣之房屋，您可要求經紀人員提供該物件之「不動產說明書」以便您能瞭解該物件情況。

4.您可要求經紀人員親自帶領您前往房屋現場參觀，以便對房屋本身實際情況能有更深一層的瞭解。

5.您可向經紀人員查詢標的物附近區段之行情，更可要求經紀人員提供已成交物件之行情資料，作為您購屋的參考，幫助您以購得合理價位之房屋。

  二、簽署要約書： 指定使用交易安全機制—買賣價金履約保證制度，以保障交易安全。

指定由住商不動產總部特約地政士辦理登記手續。

  1.在您參觀房屋確定購屋意願後，您須簽署要約書或買賣議價委託書，當您完全同意依賣方之要約條件為購屋承諾支付定金時，如您違約不買，或不依約定時間按時出面簽約，則該定金您將不得請求返還。

2.本公司提供內政部版之要約書以及本公司制定之「買賣議價委託書」兩種要約模式，您可選擇任一種模式而為要約之意思表示，然因受託人有忠實辦理並依委託人指示處理委託事務之義務，倘若賣方要求要約購屋之買方需支付議價金，而您選擇內政版要約書時，您的要約恐怕不會被賣方優先考慮。

3.在賣方未同意出售前，您保有隨時撤回要約或議價之權利，但您須以書面通知原承辦加盟店，方生撤回之效力。

如您要撤回要約或議價時，您須攜帶原要約之收執聯及身分證明文件，親至原承辦加盟店辦理。

4.賣方於您的要約書或買賣議價委託書上簽字同意出售時，此時買賣契約即成立，議價金即轉為購屋定金，如您違約不買，或不依約定時間按時出面簽約，則該定金，您將不得請求返還；若您使用內政部版要約書有以上違約情事發生，仍需依法負賠償責任。

5.為保障您的權益，請您自撤回議價或「買賣議價委託書」失效當日起算五日內，攜收執聯親至原承辦加盟店辦理無息退還議價金之手續。

6.在賣方同意出售後，如賣方反悔不賣或其他可歸責於賣方之事由致無法完成簽訂買賣契約，您可向賣方請求加倍返還定金。

  三、簽訂「不動產買賣契約書」應注意事項：(為保障您的權利，特別提醒) 1.請核對交易相對人身分證件。

2.請取得住商不動產特約地政士名片，以便聯繫。

3.要求住商不動產特約地政士出示識別證，以保障權益。

4.使用住商不動產提供之「不動產買賣契約書」。

5.使用住商不動產及保證單位提供之「履約保證契約書」。

6.取得保證單位之保證書。

  四、交易安全機制-「買賣價金履約保證制度」 賣方的產權文件及您要給賣方之價金交付公正第三者(保證銀行、簽約中心)，待產權清楚的過戶到您的名下，且點交不動產予您接管之同時，賣方才可取得全部價金。

使用本制度時，會由保證銀行（單位）出具保證書給您。

使用買賣價金履約保證制度，您須另按總價萬分之4.5~6計算之手續費給付給建築經理公司。

  五、服務報酬之給付 當賣方同意並簽認您的要約書或買賣議價委託書，買賣契約即已成立，您應於簽訂「不動產買賣契約書」時，應以現金支付加盟店成交以總價二%計算之服務報酬。

  六、交屋時應注意事項 為了保障您的權益，在交屋時，我們會請您填寫「房地產權點交書」，請您務必配合填寫。

  七、注意事項 1.因您與我們之委託關係，係屬民法之居間性質，除了您授權經紀人員代您支付給予賣方之議價金及定金外，經紀人員依法不得代您支付買賣價金及給付其他各項稅費，請您勿授權經紀人從事前述之行為。

2.住商不動產總部特約地政士，在簽訂買賣契約書時會出示制式名片及識別證以茲識別，並依本公司建議之收費標準向您收取代書費用。

3.簽訂「不動產買賣契約書」時，依法您須於「不動產說明書」上簽章確認，此「不動產說明書」將為「不動產買賣契書」之一部份。

4.在執行經紀服務過程中，我們當竭盡所能，維護買賣雙方交易安全，並使雙方同感滿意，如經紀人員或其他人員或特約地政士之服務過程有瑕疵，令您覺得不滿意，請您不吝指正，您可直撥『0800-212-306』總部之客戶服務專線或逕以書面郵寄住商不動產加盟行政處收，我們將指派專人為您處理。

  八、本說明書內容之更改、異動 本說明書之內容如有更改、異動必要者，本公司將依法辦理，不另行通知。

請您於交易前與加盟店確認本說明書之版本，以保障您自身權益。

很高興有機會能為您服務，我們相信最完美的服務是來自於您肯定和支持，住商不動產將竭盡心力迅速完成您交付的任務，讓您真正感覺到住商不動產的有心及用心。

住商不動產～您最佳的不動產顧問師！ 賣屋評估篇 賣屋實戰篇 不動產經紀業者篇 契約與稅務篇 大功告成篇 賣方權益說明 誰能告訴我我家值多少錢？ 答：房屋的價格除了和區域、地段有關外，同時也和屋齡、樓層、格局、裝潢、景觀、管理良莠、甚至是否為凶宅或名人為鄰….等因素息息相關。

一般而言，內政部實價登錄是最直接的管道，此外，向專業的不動產經紀公司詢價是最直接有效的方法，目前大型的不動產經紀業者都會在網站上推出即時性的成交行情查詢，但部份業者此項服務僅限於至店頭查詢或服務區域僅限台北市、新北市。

如果您要查詢最新、最快的全省性成交行情，不妨到住商搜尋，相信可以得到您滿意的答案。

  一、成本推算: 按建築物的主要成本不外土地、建築及勞動等三大項目,因此只要依實際成本合理的評估推算,再加上所應負擔的管銷成本以及應得的正常利潤,就可推算出一個合理的重置價位,然后再依實際屋齡加以折算,就可估算出中古屋之合理價位,不過此一估算方式較適用於不景氣階段而大量餘屋待售之市場狀況。

最普遍的計算方式為: 建物現值＝建物單價×【1—（年折舊率×經歷年數）】×建物面積 計算連結：https://w2.land.gov.taipei/query/calbuild/calbuild.asp   二、市價比較: 房屋的價格最主要的參考指標,與地段相近、屋齡相仿的房子,其價位不致相距太遠而其他因素還包含樓層、格局、裝潢、景觀、管理、有無電梯、甚至是否為凶宅或名人為鄰….等因素息息相關。

一般而言，向專業的不動產經紀公司詢價是最直接有效的方法，目前大型的不動產經紀業者都會在網站上推出即時性的成交行情查詢，如果您要查詢最新、最快的全省性成交行情，不妨到住商搜尋，相信可以得到您滿意的答案。

哪些條件可以為我的房屋售價加分？哪些條件會扣分？ 答：當您透過住商不動產全球資訊網取得您家附近的近期成交行情後，您可以根據您的屋況及參考下表，為您的房子訂出初步售價： 條件 說明 屋齡 預售屋供給量大的區域，屋齡折價幅度較高；預售屋供給量小的區域(例如市中心)，屋齡的折價程度較小。

5年以下房齡能有加分。

樓層 電梯住宅除一樓或可做商業用途者外，一般而言，樓層越高單價越高，但四樓及十三樓可能會略低。

景觀住宅除考慮樓層高矮外，面對景觀的差異也會造成房價差異。

格局與採光 多數客戶都偏愛方正格局，菱角或弧形造型者因空間利用受限，房價也會略受影響。

且根據統計3房是國人最愛的格局。

裝潢 裝潢材料高檔者，對房價會有一定程度的幫助，但若屬老舊裝潢，即使高級建材，則對房價的幫助將極為有限。

景觀 如有面向景觀者，房價將可加分；反之，如果面向捷運、高架、電塔…..者，房價則會扣分。

管理良莠 管理品質優良的口碑住宅，往往較不受屋齡影響，保值性較佳。

凶宅 凶宅不但會影響房價，同時屋主在委售時也必須誠實告知，否則成交後買方客戶有權解除契約或請求減少價金。

名人為鄰 如果有優質名人為鄰，房價也會加分。

重要設施 過往通常用嫌惡設施稱之，修法後改稱重要設施，除傳統上向來視為嫌惡設施之墳墓、殯儀館、電塔、基地台、宮廟等。

另外也將如醫院、學校等較難定性之設施也納入，改稱為重要設施，此類設施對房價都會有一定程度的影響。

房屋瑕疵 漏水、壁癌、地震裂縫、油漆或壁紙斑駁….等都屬房屋瑕疵，對房價或多或少也會產生不利影響。

治安 治安良好的地區，如總統官邸、市長官邸附近，房價表現往往也會較好；反之，治安敗壞的地方，由於買氣受限，房價表現自然受影響。

風水 具備路衝、面向鄰棟房屋屋角、壁刀、大門面向電梯….等等特質的房屋，由於受民間風水之說影響，若遇上重視風水的買方客戶，則購買意願會略受影響。

公設比 公設比過高，表示室內坪數較小，平均單價往往會跟著下降，公設比低，室內坪數實在，平均單價往往則會略高。

名宅 如果您的房子名列區域內的名宅之列，那麼當然也可以為房價加分。

是否含車位 如果車位含在權狀內計算的話，會使公設比增加，室內面積則會縮水，因此單價會略低於未含車位的同級物件。

朝向 台灣因為地理及氣候類型的關係，坐北朝南的房子有幾個很大的好處，採光最優、抵禦冬季由北方、西北方來襲的大陸冷氣團，且日照充足能降低房間濕氣。

生活機能 便利的生活環境能為房屋加分，例如：近捷運、學校、超市公園，等都登上買屋熱搜排行的名單之中。

  以上條件不含地段因素，如學區、公園、捷運、高鐵、市場、購物中心…..等等附帶條件，均可為房價加分。

如果我想知道我家附近的成交行情，我可以去哪裡查詢？ 答：如果您想要查到全省性的成交行情，可以從住商不動產企業網站或內政部不動產交易實價登錄查詢服務網的成交行情查詢系統搜尋，可以得到初步的答案。

由於房價會因為屋況、路段等因素有所差異，如果您希望得到更精確的價格，可以就近前往您家附近的住商不動產各加盟店，由專業的經紀人員為您提供免費的到府房價諮詢服務。

出售房屋會產生哪些成本？ 答：出售房屋的成本包括： 土地增值稅：稅費多寡和公告現值及前次移轉的年數有關，您可以從住商企業網站試算或請鄰近住商加盟店幫您免費試算。

地價稅：試算之稅額，係依平均地權條例、土地稅法及其施行細則有關地價稅應繳稅額之計算公式試算，僅提供單筆地號簡易試算「申報地價應以地政機關登記為準。

」 房屋稅：持有不到一年出售，要課45%的最高稅率；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%。

試算連結：www.hbhousing.com.tw/knowledge/tax.aspx 財產交易所得稅：您在出售房屋時依法應申報財產交易所得稅。

財產交易所得有兩種選擇方式：   方式 做法 核實認列 售屋時如果可以提出成交價格及成本費用的證明，則可核實認列 標準核定 按照財政部所定的標準核定，其適用於個人出售房屋時未能提出證明文件者『房屋評定現值*標準=房屋交易所得』。

*房屋評定現值=房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」   地政士費用：委由地政士辦理移轉所有權、塗銷抵押權等程序之委託費用及政府規費。

交屋前雜費：包括水電瓦斯費，管理費、地價稅、房屋稅等。

不動產經紀業服務費：一般約為房屋成交總價的4%。

剩餘貸款：係指該房屋尚未清償的房屋貸款餘額、滯納金與違約金等等。

我覺得不動產經紀公司收的服務費太高，我可以自己賣房子嗎？ 答：您當然可以選擇自行賣房子。

但您一旦選擇自己賣房子就會面對各項問題   時間難配合：一般上班族朝九晚五，要隨時24小時待命配合客戶時間帶看房屋，萬一時間上無法配合，會流失掉真正有買屋意願的客戶。

廣告費用：廣告投放包含，Google關鍵字、多媒體廣告、Youtube影片式廣告、Yahoo原生廣告、Facebook流量廣告等這種方式，對於不熟悉的賣家來說要有效打到受眾相當困難。

價格談判：若是透過仲介，通常買方需繳納數萬元斡旋金後，才能約賣方出來談價格，若價格談定，當天即可進行簽約事宜。

若自行談判若缺少經驗容易被買家也懂得趁勢狠殺。

信任的地政士：雙方答應由地政士來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。

不過，就算有推薦的代書，為了雙方的交易安全保障，我建議大家一定要使用「履約保證」（簡稱「履保」）。

詐騙預防：屋主是第一次售屋，通常不知如何過濾買方，像是有無財務能力？是不是真誠意買家？會不會是詐騙集團？很容易浪費時間在非真實買主身上，花費相當多時間和心力。

  由於房屋買賣過程相當繁瑣，金額又龐大，極有可能在事後產生相當的糾紛，如果您想要一切自己來，必然會花費許多時間精力，對於還在上班的朋友來說，可能會相當辛苦。

如果您仍然決定自己賣房子，建議您還是可以善用不動產經紀公司提供的免費服務，例如成交行情查詢….等等，將您的售屋風險降到最低。

我該如何選擇不動產經紀公司？ 答：合法業者應該在店頭清楚揭示五大基本證照： 一、公司登記或商業登記證明 二、主管機關許可文件 三、不動產經紀人證書 四、公會會員證書 五、服務報酬收取標準及方式。

  建議您優先選擇信譽良好且店數遍及全國的不動產經紀品牌，這樣才能安全、有效、快速地滿足您的售屋利益。

否則，房屋買賣的標的價值動輒百萬甚至千萬以上，一旦選擇了劣質的不動產經紀公司，不但會拖延您的售屋時間，損及您的售屋利益，更嚴重的甚至將出現交易安全漏洞，造成您的龐大損失。

什麼是專任委託？什麼又是一般委託？ 類型 專任委託 一般委託 定義 賣方只委託一家不動產經紀業者銷售，簽約期間不得委託其他業者 賣方委託多家不動產經紀業者同時銷售 優點 1.賣方可以得到完整服務2.對業者可有較多要求 1.可同時委託多家服務2.有可能自售省下費用 缺點 1.機動性較差2.約束較多 1.各不動產經紀業者出力有限，可能拖延成交時間2.可能出現一屋二賣3.多組代看可能影響屋況 和不動產經紀公司簽訂委託契約書時，應注意什麼？ 答：在與不動產經紀公司簽訂委託契約書時，首先要確認您的委託性質是專任委託還是一般委託，以及不同的委託條件下，該不動產經紀公司提供什麼樣的差異化服務。

一般來說，如果您簽署的是專任委託契約書，不動產經紀公司除了幫您刊登報紙廣告外、還應該提供免費製作不動產說明書、安排現場銷售、拍攝屋況照片、繪製格局圖、登綠相關銷售網路、進行現有買方客戶配對以及定期回報等服務。

需注意的是如果簽定專任約，就不得給其他房仲業者販賣，包含屋主自己也不得自銷。

  如果簽一般委託，雖然可以委託各家仲介代為銷售，但買方可能就會比價，反而可能影響價格；專任約除了可以避免上面的狀況外，一般來說仲介也比較願意花時間來進行銷售。

 此外，該公司是否提供履約保證服務，屋況說明書的內容是否詳實，違約條款是否合理….等等，都是您在與不動產經紀公司簽訂委託契約應特別留意的。

經紀人要我在屋況說明書上簽名，我該注意什麼？簽名後要負法律責任嗎？ 答：屋況說明書可以說是房子的履歷表，讓購屋人可以迅速地了解房屋的狀況，售屋人在填寫屋況說明書的時候，必須要詳實披露房屋的狀況，讓買賣過程全透明，簽名是售屋人表現買賣誠意的第一步，也是美好結果的開始。

而如果不詳實填寫，未來買賣過程中必須負擔其中所衍生的損害賠償，售屋人不可不慎。

  賣家有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有重要設施，例如地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施。

  為加強保障購屋人權益內政部也規定，不動產經紀業必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層，也就代表同棟大樓住戶都有權利知道其所設置之樓層，並確定本棟建物樓頂平台有無依法設置行動電話基地台設施。

若有違反將處3~30萬元以下罰鍰。

我該怎麼挑選經紀人員？ 答：經紀人員除了親友的口碑之外，更重要的是經紀人員必須要擁有營業員或經紀人執照，且在合法的不動產經紀業。

而負責任的不動產經紀業者也將登錄於總部機制中，方便消費者查詢。

您可以在住商不動產網站以獨步全國的不動產經紀人查詢系統(www.hbhousing.com.tw)，查詢全台3000多位住商不動產經紀人員的基本資料，甚而由此挑選最適合您的經紀人員為您服務。

不動產經紀公司透過哪些管道幫我賣房子？ 答：目前不動產經紀業透過的賣屋管道包括以店面櫥窗物件展示、報紙聯賣稿、DM傳單派送、售屋情報誌、房屋現場廣告、帆布廣告、OPENHOUSE帶看、網站行銷與多店流通….等等，越大型的不動產經紀業者能夠提供的賣屋管道越多，當然銷售速度也越快。

以住商不動產為例，除了住商不動產的全國各加盟店能提供包括物件展示、現場廣告、帶看等服務以外，企業網站還提供了線上物件查詢，讓您的房子成交比人快一步。

不動產經紀公司將我的房屋資料登錄在網站上，買方客戶一定會看到嗎？ 答：目前市場上各家不動產經紀公司都有自己的網站，但各家網站的風格及功能不一，同樣是把您的房子登錄在網站上，但行銷效果卻有極大的差異。

因為每家公司合作的入口網站並不一致，合作的入口網站越多、越知名，您的房子被瀏覽到的機率當然也越高。

住商不動產的全球資訊網是國內極少數同時在Yahoo、PCHOME、Hinet、Google、聯合新聞網、鉅亨網、yam天空、台灣不動產交易中心樂屋網、網路地產王、愛屋線上…..等十多個知名網站同時曝光的房地產專業網站，讓您的愛屋在極最短時間內得到最多的瀏覽人次，當然成交機會也是大大增加。

大型的不動產經紀公司都有網站，我怎麼知道哪一家的網站比較好？ 答： (一)、物件多 物件多表示您可選擇的範圍大。

但有些不肖業者會濫竽充數，將虛假物件、成交物件、過期物件甚至並未取得銷售資格的物件也放在網站上吸引購屋人主動上門詢問，然後再佯稱已售出，轉而介紹其他物件，消費者不可不慎。

住商不動產全球資訊網上的所有物件不僅涵蓋了住商不動產全省300家加盟店的銷售物件，同時這些物件在登錄至網上銷售前都必須經過合約書編號的驗證，所以每一件網上的物件都是住商不動產真實銷售的物件。

  (二)、服務多 除了提供包括價格、坪數、電子地圖、影音功能、格局圖、貸款預估…等等詳實的物件資料外，還應該提供經紀人資訊、成交行情與線上即時預約看屋、我要出價等功能。

  (三)、誠實多 網站中的物件必須即時更新，並開放最新的成交行情供消費者查詢。

住商不動產全球資訊網上的成交行情涵蓋全省各縣市，並且經過中華民國網路消費協會等多項認證，值得購屋人信賴。

  (四)、回應快 快速回應消費者預約看屋需求與與需求留言。

不動產經紀公司的規模和銷售速度成正比嗎？ 答：可以這麼說。

因為大型的不動產經紀業者，往往由於據點眾多，加上可以提供內部流通服務以及網路資源，讓各地的消費者跨區域購屋，當然有助於銷售速度的提升。

加上大型品牌的形象與效應，消費者更願意將房屋託付，已得到更多的保障，房屋選擇多，自然吸引更多買方上門，也讓銷售速度更快。

什麼是買賣價金履約保證？真能保證不動產交易安全嗎？ 答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。

如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

建築經理公司的買賣價金履約保證和銀行的交易安全保證制度有什麼不同？ 答：買賣價金履約保證是在不動產交易過程中由建經公司控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性；銀行的交易安全保證制度多半只做價金保管，舉例來說，如果是1000萬的案子，買方先交300萬，剩下700萬貸款，但如果房屋產權已過戶且不能取回，但買方不願交付餘款狀況下，銀行交易安全保證制度僅能交付300萬與賣方，而建經公司的買賣價金履約保證卻可以完整交付賣方全數屋款，對賣方來說當然較有保障。

賣房子好像很複雜，可不可以簡單明暸地告訴我賣房子的流程及手續？ 答：其實只是一般人很少有多次的房屋買賣經驗，賣房子雖然繁瑣，但是並不複雜喔。

委託住商銷售您的愛屋，便可以進而得到專業地政士、專業建築經理公司、優質銀行以及優質產險公司的全系列服務，讓您賣房子完全不費吹灰之力。

  賣前分析 房屋狀況：屋齡、無壁癌或漏水、室內裝潢成本 社區管理：警衛保全、社區管理 鄰居狀況：介紹鄰居及工作類型，能讓買方更安心 生活機能：交通便利性、公園綠地、近市場方便採買 成交行情：利用實價登錄，推算大約每坪價錢。

賣屋稅：土地增值稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅   簽約注意事項 契約內容標示清楚 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

付款方式 目前買賣付款方式大體上分為四個階段，即簽約、用印、完稅、尾款。

各階段之付款成數依雙方要求而有不同，惟如果賣方銀行尚有貸款未清，則應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。

親自簽名 依法律規定，簽約書訂定好後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。

惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。

應有買方開立商業本票之規定 不動產過戶程序，於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後，即可將房地過戶為買方名下，所以，為保證買方尾款可如期支付，依目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方。

  完稅 繳交增值稅、契稅後，地政士即開始進行產權過戶手續，為擔保賣方尾款，賣方要請地政士向買方要求簽立與尾款相同的商業本票。

（本票需填妥給付對象、發票日、付款地點、義務人…）交地政士保管，作為買方尾款之債權擔保。

  交屋 尾款給付同時辦理交屋手續，連同房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯…等費用分算找補一併完成。

賣方原有貸款塗銷可退火險保險費，可請地政士辦理退費。

賣房子會產生哪些稅費？我可以怎樣節稅？ 答：包括土地增值稅、交屋日前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主。

  答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。

如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

  種類 規定 適合對象 特別規定 以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅 出售自用住宅，未曾使用自用住宅用地優惠稅率者 持有自用住宅土地面積大、價值高、持有期間長者 能否適用自用住宅稅率，須由稅捐稽徵處依照土地稅法等規定，符合審查優惠稅率的各項條件為準。

重購退稅 出售自用住宅後完成移轉登記或領取補償之日起二年內辦理可享受退稅。

兩年內重購自用住宅或先買後賣自用住宅者均可適用 先將一般土地稅率繳納後再辦理重購土地增值稅退稅。

如重購之土地，自移轉登記日起，五年內再行移轉，除就該次移轉之漲價數額課徵土地增稅，並追繳原退還稅款；如重購土地，改作其他用途者亦同。

財產交易所得稅 申報賣屋的同一年度所得稅，需申報「財產交易所得」。

但賣屋時所有支出都可以當做使用成本申報扣除。

賣屋總價高於原來購買價及所有改良費用者 必要費用及成本包括取得成本、手續費(經紀業服務費、契稅、印花稅、代書費、規費等)、整修費用、移轉費用(廣告費、清潔費、搬運費等)。

委託不動產經紀公司賣房子不可以用自己認識的代書嗎？ 答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。

不過，一般而言，住商不動產不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。

住商不動產目前在全省擁有近兩百位具有豐富經驗的特約地政士，提供全省住商不動產買賣雙方客戶最專業的不動產服務。

由獲得國家雙認證的住商不動產所推薦的專業地政士，絕對可以滿足您售屋時在專業、安全與品質上的三重需求。

我怎麼知道不動產經紀公司推薦的代書值不值得信賴？ 答：請地政士提供合格的地政士證書是最基本的辨識方法。

住商的推薦地政士，都具有地政士資格，且必須經過住商總部的嚴格考核，才能成為推薦的代書。

同時，住商也定期為旗下的推薦地政士進行評鑑，以確保服務品質無虞。

您如果要確認該地政士是否為住商推薦地政士，除了可以要求該名地政士出示住商推薦地政士的名片外，可參考台北地政雲＞地政士資訊查詢網址：https://cloud.land.gov.taipei/ImmTran/ImmIndus_a.aspx。

簽完買賣契約後，不動產經紀公司應該提供哪些售後服務？ 答：由於房屋買賣成交金額甚鉅，因此售後服務是相當必要的，但各家不動產經紀業者對於售後服務的重視程度不一，導致消費者得到的服務品質也不一致。

獲得經濟部商業司優質總部與GSP優良服務認證的住商不動產，將每一個服務的結束都視為另一階段服務的開始，目前住商不動產為屋主做到的售後服務包括了：   一、成交會員房地產資料提供 只要您是住商不動產的成交客戶，我們將為您持續竭誠服務，定時與不定時透過電子郵件提供您最新的不動產資訊以及適合您購買的其他物件。

  二、買賣進度查詢： 除了經紀人員為您提供的回報服務之外，您也可以隨時利用住商不動產網站查詢到您目前房屋的交易進度，而這是目前住商不動產引以為傲獨步同業的服務。

  三、重購退稅的提醒 只要您留下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期前提醒您善用這項節稅政策。

交屋時有哪些注意事項？ 答：到交屋階段時雖然大事底定，屋主還必須完成下列事項： 事項 注意重點 費用 1.應付費用：包括各項規費、稅費、代墊款項2.分算費用：包括房屋稅、地價稅、水電、瓦斯與管理費 房屋點交 1.交付買方鑰匙2.裝潢與家具等房屋內部細節點交 稅費 委託代書辦理重購退稅等費用 其他 1.通知親友新住址2.更改戶籍及電話號碼、帳單、銀行聯絡地址 交屋後產生的房屋瑕疵，我還要負責任嗎？ 答：根據民法354條規定，賣方對於物有瑕疵擔保責任，買方可以根據民法第359條請求賣方解約或是減少價金。

所以如果沒有告知，買方在五年內發現且在發現後6個月內主張，賣方仍須負擔物之瑕疵擔保責任。

所以建議您在填寫屋況說明書時應該要照實陳述，避免賣屋後所產生的糾紛。

*詳細法規依政府公布相關規定為準。

交屋後兩年內購屋好像可以退稅，我該怎麼申請？ 答：重購退稅就是已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

須符合以下條件：   房屋/土地出售後兩年內重購或先購買房屋/土地，如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

先賣後買者於重購後申請，先買後賣者於出售後申請。

新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

以土地增值稅的退稅資格來看，民眾凡是自用住宅土地出售，再購入都市土地未超過300平方公尺（90.75坪），或非都市土地未超過700平方公尺（約211.75坪），而且仍作自宅用地者適用此優惠。

出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

  申請地點及應備文件： 土地所有權人因重購土地，申請依土地稅法第三十五條規定退還已納土地增值稅者，應由土地所有權人向原出售或被徵收土地所在地稽徵機關辦理。

  申請退稅之文件大略如下： 申請書（無一定格式） 新舊土地之買賣契約影本。

新舊土地之土地登記簿謄本。

出售時原設藉之戶口名簿影本。

新購土地地價稅已核准按自用住宅用地稅率課徵之證明文件。

出售土地原納土地增值稅收據。

但是您要特別注意的部分是重購土地自移轉登記日起，五年內再行移轉，除就該次移轉之漲價數額課徵土地增稅，並追繳原退還稅款；如重購土地，改作其他用途者也比照辦理。

*小叮嚀先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，並指名住商不動產總部之特約地政士辦理登記手續。

  消費者服務專線：0800-212-306   感謝您讓我們有發揮專長為您服務的機會，在您一進入加盟店時，您可在明顯處看見「公司執照或營利事業登記證」、「主管機關許可文件」、「不動產經紀人證書」、「公會會員證書」、「服務報酬收取標準及方式」等五項證明文件。

本公司秉持一貫「仲介不只是專業，有心最要緊」的精神，將整個售屋過程中所需注意事項，精心製作了「賣方權利義務說明書」，以便您在售屋前即可確實瞭解您的權利和義務，而為了保障您的權益，讓整個交易過程能更順利、圓滿，請在售屋前撥冗詳閱以下說明：   一、在簽訂「專任委託銷售契約書」之前 您可以向經紀人員查詢標的物附近區段的行情，或者要求經紀人員提供已成交物件之行情資料，作為您售屋的參考，並決定合適的銷售價位。

若您對房地產相關之法令、貸款及稅費有不清楚的地方，亦可以向經紀人員詢問。

在您決定將不動產要委託我們出售時，我們將與您簽訂「專任委託銷售契約書」，簽約前，請您向經紀人要求提供契約書影本供您審閱，若有不明白或不清楚的地方，可以向經紀人要求解說清楚，對於契約尚未完全瞭解前，請勿簽約。

  二、「專任委託銷售契約書」之簽定： 指定使用交易安全機制，以保障交易安全。

指定由住商不動產總部特約地政士辦理登記手續。

  有關委託不動產之重要事項(例如：住戶規約、依慣例使用之現況...等)及一切足以影響買方意願之情形(例如：滲漏水、輻射屋、海砂屋、兇宅、公用徵收...等)，依法您須告知經紀人員，並詳細記載於契約書內之「房地產標的現況說明書」，並由您確認之。

「房地產標的現況說明書」將附於「不動產說明書」中，直接提供買方瞭解。

對於您所委託的銷售總價，我們將據實告知買方。

若您有其他的銷售條件，請於契約書「其他銷售條件」欄中填寫，並簽章確認。

  三、在簽訂「專任委託銷售契約書」之後 當您委託銷售之不動產在委託期間內未能成交時，您不必支付我們任何廣告費或服務費用。

如您未善盡誠實告知義務，而在交易過程中或完成交易後，被買方發現標的物有瑕疵時，則依民法第三五四條等相關之規定，您須負擔出賣人對出賣物之瑕疵擔保責任。

  四、專業服務之提供 我們將提供下列項目之服務並以最短時間完成您的託付。

將物件資料鍵入本公司電腦連線系統，同時展開全面銷售。

為儘速促成不動產之出售，我們將運用適當方法，媒介買方或經第三人介紹或其他類似促進銷售之行為。

製作完成「不動產說明書」供您簽章確認，提供買方瞭解，並為買賣契約之一部份。

張貼懸掛銷售看板及其它銷售管道，增加物件曝光率，以利成交。

每七日至少向您做一次銷售情況報告。

  如您發現經紀人員對上述服務有未克盡職責之情形時，您可要求改善。

  五、購屋要約書及買賣定金收款憑證制度 「專任委託銷售契約書」簽定時，您須決定相關銷售條件以及確認房屋現況。

當買方對於您的出售要約為承諾並支付定金時，表示買方願意依照您的出售條件成立買賣契約，您無須再為簽認，買賣契約即已成立。

我們在代理收取買方之定金後，會通知並轉交給您簽收。

張貼懸掛銷售看板及其它銷售管道，增加物件曝光率，以利成交。

如您原貸款之金額及其他債務合計超過實際買賣成交總價者，您須將定金暫時委由我們保管；如使用「履約保證制度」者我們會將此定金逕自存入專戶內；且保管期間之定金不計利息。

  六、簽訂「不動產買賣契約書」應注意事項 (為保障您的權利，特別提醒) 請核對交易相對人身分證件。

請取得住商不動產特約地政士名片，以便聯繫。

要求住商不動產特約地政士出示識別證，以保障權益。

使用住商不動產提供之「不動產買賣契約書」。

使用住商不動產及保證單位提供之「履約保證契約書」。

取得保證單位之保證書。

  七、「買賣價金履約保證制度」 您的產權文件及買方要給您之價金交付公正第三者(保證銀行、簽約中心)，待產權清楚的過戶到買方的名下，且點交不動產予買方接管之同時，您才可取得全部價金。

使用本制度時，會由保證銀行（單位）出具保證書給您。

  使用履約保證制度，您須按總價萬分之4.5~6之手續費給付給建築經理公司。

  八、服務報酬之給付 當您同意依買方之要約或議價條件或買方逕行支付定金並簽認「買賣定金收款憑證」購屋時，買賣契約即已成立，您應支付加盟店以成交總價4%計算之服務報酬，於簽訂不動產買賣契約時給付服務報酬總額之70%，交屋時再支付30%，且均以現金給付。

  九、違約條款 當您同意並簽認買方之要約或議價條件或買方逕行簽認「買賣定金收款憑證」時，買賣契約即已成立，若您有違約不賣或其它行為致無法完成簽訂買賣契約書之情事時，除仍應依「專任委託銷售契約書」約定支付服務報酬外，另須加倍返還買方所支付之定金。

買方支付定金或於您簽認「買賣議價委託書」後，有違約不買或其行為致無法完成簽訂買賣契約之情形時，買方所支付之定金您無須返還。

您於委託期限屆滿後三個月內與我們曾媒介之交易對象成交者，或於委託期限內自行銷售或經第三人介紹或其它類似銷售行為者，仍須依原「專任委託銷售契約書」之約定支付服務報酬。

  十、注意事項 因您與我們之委託關係，係屬民法之居間性質，除了買方支付之議價金及定金外，經紀人依法不得代您收受或保管買賣價金及給付其他各項稅費，請您勿授權經紀人員從事前述之行為。

為了保障您的權益，在交屋時，我們會請您填寫「房地產權點交書」，請您務必配合填寫。

  十一、申訴處理 在執行經紀服務過程中，我們當竭盡所能，維護買賣雙方交易安全並使雙方同感滿意，如經紀人員或其他人員或特約地政士之服務過程有瑕疵，令您覺得不滿意，請您不吝指正，您可直撥「0800-212-306」總部之客戶服務專線或逕以書面郵寄住商不動產加盟行政處收，我們將指派專人為您處理。

  十二、本說明書之效力及內容之更改、異動 本說明書之內容如有更改、異動必要者，本公司將依法辦理，不另行通知。

請您於交易前確認本說明書之版本，以保障您自身權益。

  賣屋是您人生的重大決定之一，不論您是為了何種目的賣屋，賣屋最怕三不賣—賣不高、賣不掉與賣不對，沒有良好規劃的賣屋不但讓原本您的資金規劃受限，甚至於賣出一身糾紛。

恭喜您在做這個重大決定時選擇住商不動產加盟店作為您倚賴的賣屋夥伴，在賣屋之路上踏出成功的第一步。

全國多位住商不動產專業、認真的經紀人員們，將竭誠為您提供全方位的服務。

住商不動產作為您的賣屋夥伴，無論您現在是處於考量賣屋與否的階段，或是下了已經決定賣屋的決定，我們準備了最常見，也是您最該知道的24個問題，讓您初步了解賣屋一系列可能遇到的狀況。

當然，如果您有任何問題，我們也歡迎您隨時與您鄰近的住商不動產各加盟店詢問，相信您可以得到滿意的答案。

很高興有機會能為您服務，我們相信最完美的服務是來自於您肯定和支持，住商不動產將竭盡心力迅速完成您交付的任務，讓您真正感覺到住商不動產的有心及用心。

住商不動產～您最佳的不動產顧問師！ 租屋指南說明 租屋小叮嚀 權益說明 合法業者基本五大證照 公司登記或商業登記證明 主管機關許可文件 不動產經紀人證書 公會會員證書 服務報酬收取標準及方式。

  您同時可於住商不動產加盟店看見以上五項文件 不動產租賃八問 一、房屋租賃契約應否到法院公證？ 房屋租賃契約若能到法院公證，並且載明「租賃期限屆滿，承租人應交還房屋，否則應逕受強制執行」等字樣，則日後承租人拒不遷讓時，出租人不必經訴訟程序，即可請求法院強制承租人遷讓房屋。

但若未經過法院公證，於承租人拒不搬離或拒付租金時，出租人就須向法院提起訴訟，經勝訴後才能請求強制執行。

  二、不動產租賃契約之方式為何？ 租賃契約期限若逾一年者，應訂定書面，否則視為不定期限之租賃。

租賃期限在一年以下者，法律上並無作成書面的強制規定。

但住商不動產建議您簽訂「不動產租賃契約書」，對於租賃期限、金額、支付方式，以及其他租賃條件的認定，均不易發生糾紛。

  三、如何防止「定期租賃契約」變成「不定期租賃契約」？ 在租賃契約的「租賃期限」條款中約定：「租賃期滿，絕不再繼續出租」之意。

在租賃期限屆滿前，預為表明不再繼續出租之通知。

定期契約終止，應依習慣先行於一星期、半個月或一個月前通知。

租賃期限屆滿後，不要收取到期後之租金。

  四、若發生「不定期限」的房屋租賃時，出租人可否收回房屋？ 依土地法第100條規定：出租人非因下列情形之一者，不得收回房屋： 出租人收回自住或重新建築時。

承租人違反民法443條第一項（註）之規定轉租於他人時。

承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，時間達二個月以上時。

承租人以房屋供違反法令之使用時。

承租人違反租賃契約時。

承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

  註:民法第443條第一項：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租於他人。

（部份分租為原則許可，全部轉租為原則禁止）   五、何謂「買賣不破租賃」原則及其例外？ 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

  六、出租人之修繕義務為何？ 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，均由出租人負擔。

出租人保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

修繕義務不履行之效力：在租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得訂定相當期限催告出租人修繕。

若出租人於期限內不修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，並請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

  七、如何訂定違約金？ 租賃契約的當事人可以約定，當承租人違反租賃契約所訂條款之一時，應支付出租人「懲罰性違約金」，一旦承租人有違約之情事發生，出租人除違約金外，並得向承租人請求其他損害賠償。

  八、押金應如何交付及返還？ 習慣上承租人除分期支付租金外，多有另支付出租人一定金額，以擔保租金的支付，損害賠償及其他費用的負擔，稱為押金。

而該押金，應於租賃關係消滅時，返還承租人。

於租賃關係存續中，出租人以押金抵充租金後，承租人並不負補充之義務，對於將來的租金，或其他損害及費用即欠缺擔保，因此除非出租人自願抵充租金，承租人並無主張權利。

承租人應先履行租賃上的債務，始得請求返還押金，而非租賃契約終止後，因出租人未返還押金，而拒絕履行交還租賃物之義務。

押金總額，不得超過二個月房屋租金總額。

若押租金超過上項限度者，得以超過部分抵付租金，直至餘押金僅相當於二個月的總額為止。

給出租方的話 一、屋況整理 出租前將房屋適當整理，除了較容易博得承租者好感，對於提昇出租速度及出租價格，皆能產生較理想的結果。

  二、租金訂定 一般而言，可參考當地租金行情，亦可就近洽詢住商不動產加盟店，了解區域行情，如果附有家具及家電設備，則租金價格可適度予以調高。

  三、房客尋找 以往一般作法皆採取貼紅紙條、登報、透過親友介紹等，現今因工商繁忙，建議可委由您住家鄰近之住商不動產加盟店，為您處理一切事宜，不但一切麻煩事皆可省略，出租效率亦可大幅提昇。

  四、契約簽訂 有關租賃期限、租金交付方式及日期、承租人可否另行轉租、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意，您可參考前述之「不動產租賃注意事項」，當然若您委由住商不動產加盟店來為您處理，相信出租可能產生之各項風險將降至最低。

給承租方的話 一、房屋尋找 確定自己的條件後，可請同事、親友代為留意找尋，自行到目標地點探詢當地社區警衛、大樓管理員，報章房地產專刊亦可稍加留意，若時間有限，亦可委由當地住商不動產加盟店為您分憂解勞。

  二、現場瞭解 下決定前如能就屋況、居住品質、交通、市場、公園、學校等加以瞭解，則對未來進住後生活品質的保障，將有很大影響。

  三、條件交涉 要求房東重新粉刷油漆、更換門鎖或者是否可養寵物，若有子女就學，戶籍可否遷入等。

承租方權益說明 為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，並指名住商不動產總部之特約地政士辦理登記手續。

  消費者服務專線：0800-212-306   感謝您向住商不動產加盟店洽詢房屋出租之相關服務，在您一進入加盟店時，您可在明顯處看見「公司執照或營利事業登記證」、「主管機關許可文件」、「不動產經紀人證書」、「公會會員證書」、「服務報酬收取標準及方式」等五項證明文件。

本公司秉持一貫「仲介不只專業，有心最要緊」的精神，將整個出租過程中所需注意事項，精心製作了「承租人權利義務說明書」，以便您在出租前即可確實瞭解您的權利和義務，而為了保障您的權益，讓整個交易過程能更順利、圓滿，請在租屋前撥冗詳閱以下說明：   一、簽訂「專任委託出租契約書」前 您可以向經紀人查詢標的物附近區段之租金行情，更可要求經紀人提供已成交物件之行情資料，作為您出租的參考。

您可以向經紀人查詢房地產出租相關之法務、稅費等問題。

在您決定將不動產委託我們仲介時，我們將與您簽訂「專任委託出租契約書」，簽約前，您有權要求經紀人提供契約書影本供您審閱，有不明白或不清楚之處，請您務必要求經紀人解說，對於契約尚未完全瞭解前，請勿簽約。

  二、「專任委託出租契約書」之簽定 有關委託不動產之重要事項(例如：住戶規約、依慣例使用之現況...等)及一切足以影響承租人意願之情形(例如：滲漏水、輻射屋、海砂屋、兇宅、公用徵收...等)，依法您須告知經紀人，並詳細記載於契約書內之「租賃標的不動產說明書」，並由您確認之。

「租賃標的不動產說明書」將附於「不動產租賃契約書」中，直接提供承租人瞭解。

  三、簽訂「專任委託出租契約書」後 當您委託出租之房屋在委託期間內未能出租時，您不必支付我們任何廣告費或服務費用。

於委託期間內，您不得委託他人或自行出租、銷售，並應與我們委託期間內所媒介成功之承租人簽訂不動產租賃契約。

  四、專業服務之提供 我們將提供下列項目之服務並以最短時間完成您的託付 將物件資料鍵入本公司電腦連線系統，同時展開全面出租工作。

為儘速促成不動產之出租，我們將運用適當方法，媒介承租人或經第三人介紹或其他類似促進出租之行為。

製作完成「不動產說明書」供您簽章確認，提供承租人瞭解，並為「不動產租賃契約書」之一部份。

張貼懸掛出租看板及其它出租管道，增加物件曝光率，以利出租。

不定期向您做出租情況報告。

  如您發現經紀人對上述服務有未克盡職責之情形時，您可隨時要求改善，若未於三日內(遇例假日及國定假日順延)改善，您得要求無條件解除「專任委託出租契約」。

  五、承租要約及租賃定金收款憑證 「專任委託出租契約書」簽定時，您須決定要約條件以及如有承租人提出承租要約時是否收取要約金(如果您同意並簽認了承租人要約條件，則要約金即正式轉為定金)，我們會將上述事項附於「不動產說明書」之中，俾使承租人瞭解其權益以避免糾紛。

當承租人對於您的出租要約為承諾並支付定金時，表示承租人願意依照您的出租條件成立租賃契約，您無須再為簽認，租賃契約即已成立。

承租人之承租條件未經您於「承租要約書」上簽認同意出租前，租賃契約概不成立。

我們會在收取承租人之定金後通知並轉交給您簽收。

  六、本說明書之效力及內容之更改、異動 當物件確定出租時，我們將協調您及承租人擇一適當日期(通常為您簽認承租人之「承租要約書」或承租人簽認「承租承諾書」之翌日起七日內)，簽訂「不動產租賃契約書」。

如您未依期出面簽約，除有不可抗力之因素(且您須提出證明)或可歸責予承租人之事由外，您應加倍返還承租人已支付之定金。

  七、服務報酬之給付 在您於「承租要約書」上簽字同意出租或承租人逕為承租承諾時，此時租賃契約即成立，您須同意於簽訂不動產租賃契約時以現金一次支付約定之服務報酬予加盟店。

  八、違約條款 當您同意依承租人之承租要約條件或承租人逕行簽認「租賃定金收款憑證」時，租賃契約即已成立，若您有違約不租或其它行為致無法完成簽訂「不動產租賃契約書」之情事時，除仍應依「專任委託出租契約書」約定支付服務報酬外，另須加倍返還承租人所支付之定金。

承租人於您同意出租後，有違約不租或其它行為致無法完成簽訂租賃契約之情形時，承租人所支付之定金您無須返還，但其中1/2您必須給付予我們，作為仲介該承租人之服務報酬，另外1/2即為承租人對於您之違約賠償。

  九、申訴處理   十、本說明書之效力及內容之更改、異動 經由我們仲介之出租、承租雙方才得主張本說明書各條款之效力。

請您於交易前與加盟店確認本說明書之版本，以保障您自身權益。

  很高興有機會能為您服務，我們相信最完美的服務是來自於您肯定和支持，住商不動產將竭盡心力迅速完成您交付的任務，讓您真正感覺到住商不動產的有心及用心。

住商不動產～您最佳的不動產顧問師! 出租方權益說明 為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，並指名住商不動產總部之特約地政士辦理登記手續。

  消費者服務專線：0800-212-306   感謝您向住商不動產加盟店洽詢房屋出租之相關服務，在您一進入加盟店時，您可在明顯處看見「公司執照或營利事業登記證」、「主管機關許可文件」、「不動產經紀人證書」、「公會會員證書」、「服務報酬收取標準及方式」等五項證明文件。

本公司秉持一貫「仲介不只專業，有心最要緊」的精神，將整個出租過程中所需注意事項，精心製作了「出租人權利義務說明書」，以便您在出租前即可確實瞭解您的權利和義務，而為了保障您的權益，讓整個交易過程能更順利、圓滿，請在租屋前撥冗詳閱以下說明：   一、簽署要約書或租賃定金收款憑證前 您可以向經紀人查詢房地產相關之法務、稅費等問題。

在瞭解您的需求後，我們將針對您的情況，自資料庫中篩選推薦適合您的物件，對於您有興趣之房屋，您可要求經紀人提供該物件之「不動產說明書」供您瞭解該物件情況。

您可要求經紀人親自帶領您前往房屋現場參觀並做詳細介紹及資料說明，俾使您能對房屋有更深一層的瞭解。

您可以向經紀人查詢標的物附近區段之租金行情，更可要求經紀人提供已成交物件之行情資料，作為您租屋的參考，以決定合適的租金價位。

  二、簽署要約書或租賃定金收款憑證 在您參觀房屋確定租屋意願後，您可簽署「承租要約書」或「租賃定金收款憑證」，當您完全同意依出租人之要約條件為租屋承諾時，您須支付定金，如您違約不租，或不依約定時間按時出面簽約，則該定金您將不得請求返還；若您不完全同意出租人之要約條件時，則可向出租人提出新要約交由經紀人轉交出租人簽認是否同意以新要約條件出租。

在出租人未同意出租前，您保有隨時撤回承租要約之權利，如您要撤回承租要約時，您須攜帶原要約收執聯及身分證明文件，親至原承辦加盟店辦理。

為保障您的權益，請您自撤回承租要約或「承租要約書」失效當日起算五日內，攜收執聯親至原承辦加盟店辦理無息退還要約金之手續。

在出租人於「承租要約書」上簽字同意出租時，此時租賃契約即成立，要約金即轉為租屋定金，如您違約不租，或不依約定時間按時出面簽約，則該定金您將不得請求返還。

在出租人同意出租後，如出租人反悔不租或其他可歸責於出租人之事由致無法完成簽訂租賃契約，您可向出租人請求定金加倍返還。

  三、簽訂「不動產租賃契約」時 如出租人同意出租，我們將協調您及出租人擇一適當日期(通常為出租人簽認「承租要約書」之翌日起七日內)，簽訂「不動產租賃契約書」，如您未依約定日期出面簽約，除有不可抗力之因素(且您須提出證明)或可歸責於出租人之事由外，您所支付之定金將不可請求返還。

簽訂「不動產租賃契約書」時，依法您須於「不動產說明書」上簽章確認，此「不動產說明書」將為「不動產租賃契約書」之一部份。

依民法規定租期五年以上者，若未辦理公證，如出租標的物轉讓第三人時，您不得向受讓之第三人主張租賃契約之存在。

  四、服務報酬之給付 在出租人於「承租要約書」上簽字同意出租，或您逕為簽認「租賃定金收款憑證」時，此時租賃契約即成立，您須於簽訂「不動產租賃契約書」時以現金一次支付相當於約定之服務報酬予加盟店。

  五、申訴管道 在執行經紀服務過程中，我們當竭盡所能，維護出租、承租雙方交易安全，並使雙方同感滿意，如經紀人員或其他人員之服務過程有瑕疵，令您覺得不滿意，請您不吝指正，您可直撥「0800-212-306」總部之客戶服務專線或逕以書面郵寄住商不動產加盟行政處收，我們將指派專人為您處理。

  六、本說明書之效力及內容之更改、異動 經由我們居間介紹之出租、承租雙方才得主張本說明書各條款之效力。

請您於交易前與加盟店確認本說明書之版本，以保障您自身權益。

很高興有機會能為您服務，我們相信最完美的服務是來自於您肯定和支持，住商不動產將竭盡心力迅速完成您交付的任務，讓您真正感覺到住商不動產的有心及用心。

住商不動產～您最佳的不動產顧問師!   新版住宅租賃契約 一、使用租賃住宅之限制 住宅供居住使用,不得變更用途 遵守公寓大廈規約 轉租應經房東同意   二、.修繕與室內裝修 房客不得拒絕房東修繕租賃住宅 修繕期間若不能居住使用房客可請求扣除該期間之全部或部分租金 房客裝修需經房東同意若裝修增設的部分有損壞由房客負責修繕   三、.終止租約 至少30日前通知 結算租金及費用、辦理點交 若由房東處理遺留物處理費用得由押金中扣除   四、.得終止契約之情形 房東 3個月前為重新建築而必要收回 30日前欠繳租金或費用總額達2個月以上租金額、擅自變更用途、擅自轉租、未經同意或未3.依法規進行室內裝修 無須提前通知，存放有爆炸性、易燃性物品、室內裝修損害建築結構安全   房客 30日前，住宅需修繕,房東遲未修繕、非房客造成之住宅滅失因疾病、意外長期療養需要、第三人就租賃住宅主張其權利 無須提前通知，住宅有危及房客之安全或健康瑕疵   五、其他注意事項 不得限制房客申報租賃費用支出 不得限制房客遷入戶籍 房東應負擔之稅賦，不得轉由房客負擔 房東不得免除故意不告知之瑕疵撤保責任   取得自有住宅之稅費 出售自有住宅之稅費 持有不動產之稅費 出租房屋稅 一、契稅：稅率計算標準係以房屋現值計算   稅目 稅率 納稅人 買賣契稅 6% 買受人 占有契稅 6% 受贈人 典權契稅 6% 占有人 分割契稅 4% 典權人 交換契稅 2% 分割人 贈與契稅 2% 交換人   二、印花稅：(建物總現值+土地總現值)×0.001 三、登記規費：(建物總現值+土地申報地價總額)×0.001 四、地政士費：約16000元，其他相關收費，請洽各店查詢。

五、貸款登記費：(銀行貸款設定總額)×0.00 六、保險費：包含火險及地震險，費用依銀行之規定 一、土地增值稅： （一）說明：分為一般及自用稅率，立法院於94年1月21日三讀通過土地稅法第三十三條，及平均地權條例第四十條之修正案，並自94年2月1日正式生效。

除此之外，亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定，持有土地年限超過20年者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%，超過30年及40年者，亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分，分別減徵30%、40%。

您可就近洽詢住商不動產全省各加盟店或於本站試算所需繳交之稅費。

  土地增值稅稅率變動表 新制稅率 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100% 20% 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30% 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40%   （二）節稅方式： 適用自用住宅用地稅率 (1)優惠稅率：10% (2)適用要件： 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

一人以一次為限。

自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。

(3)檢附證件： 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。

契約書影本一份（正本查對後退回）。

土地所有權人無租賃情形申明書。

建築改良物證明文件。

改良土地費用證明文件(無則免附)。

自用住宅用地重購退稅 (1)適用要件： 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。

新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

(2)檢附證件： 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。

重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。

原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）。

重購地土地所有權人無租賃情形申明書(重購退稅申請書已填寫者可免檢附)。

原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附土地所有權人無租賃情形申明書(重購退稅申請書已填寫者可免檢附)。

(3)計算方式：   重購自用住宅用地退還稅款計算公式 新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）已繳土地增值稅款≦A時，已繳的土地增值稅款可全數退還。

已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。

試算小工具：www.hbhousing.com.tw/knowledge/tax.aspx   土地增值稅應徵稅額之計算公式 稅級別 計算公式 第一級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20％） 第二級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率（30％）－[(30％－20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，A為0.06 第三級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18 *本資料轉載自財政部稅務入口網，資訊如有異動以政府公開資訊為準 一、房屋稅： （一）計算方式：房屋稅＝房屋課稅現值×稅率 （二）繳納期間：每年5月1日至5月31日 （三）課徵期間：自前一年7月1日至當年6月30日 （四）節稅方式： 檢視稅單：若供住家使用時，可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」，並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更，改按住家用稅率課徵。

申請房屋使用情形變更，應注意時效問題：原供營業用之房屋經變更作住家使用，應立即向稅捐稽徵處申請改按住家用稅率課稅。

受災、海砂、輻射屋，可減免房屋稅。

（五）稅率： *本資料轉載自財政部稅務入口網，資訊如有異動以政府公開資訊為準   二、地價稅： (一)地價稅稅率及計算公式： (二)繳納期間：每年11月1日至11月30日。

(三)課徵期間：每年1月1日至12月31日。

(四)注意事項： 納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應稅款，每逾二日按應繳納稅額加徵1%滯納金，逾三十日仍未繳納者，稅捐處會移送法院強制執行。

凡經核准適用特別稅率或減免地價稅之土地，因事實有變更或消滅時，土地所有權人或管理人未於三十日內向主管稽徵機關申報而逃漏稅，除追補應稅部分外，處以短匿稅一至三倍之罰鍰。

自用地價稅適用面積限制為：都市土地未超過三公畝（300平方公尺）；及非都市土地未超過七公畝者（700平方公尺），適用稅率0.2%。

*本資料轉載自台北市稅捐稽徵處，資訊如有異動以政府公開資訊為準 一、凡是將房屋出租所得之租金收入，都應併入個人綜合所得中，核課租賃所得稅。

  二、計算方式 租賃所得＝全年租金總收入－必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。

) 房屋出租約定的租金，若明顯的比當地一般租金還低，國稅局會參考當地一般租金情況調整，計算租賃收入。

所謂「當地一般租金」，係由國稅局查明後報經財政部核定的租金。

租賃所得＝租賃所得房屋現值×平均租金收益率－必要費用43%。

  三、申報方式：於申報綜合所得稅時，併入各項所得一起申報。

  四、注意事項 申報必要費用時，若能列舉各項費用，可節省更多的稅捐。

申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。

未申報租賃所得時，國稅局即以房屋現值乘以規定比率，來認定全年租金收入。

合一稅說明 合一稅費試算 一、個人部分 110年7月1日起，將交易預售屋及符合一定條件之股份(或出資額)視為房地交易，必須課房地合一稅！個人交易下列項目所得須按新制課稅： 課稅範圍（含日出條款） 出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。

105年1月1日起交易下列房屋、土地者： 105年1月1日以後取得房地。

105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。

105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。

符合一定條件之股份或出資額。

課稅稅基 【先算有多少所得？】 成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) ※土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值 【再算要繳多少所得稅？】 課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅 課稅稅率 按持有期間決定課徵稅率，分境內及非境內個人。

境內居住者 持有2年以內：45%、持有超過2年未逾5年：35%、超過5年未逾10年：20%、持有超過10年：15% 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20% 自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10% 非境內居住者 持有2年以內：45% 持有超過2年：35% 境內居住者自住房地 【減免】 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租 按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10% 6年內以1次為限 【重購退稅】 換大屋：全額退稅(與現制同) 換小屋：比例退稅 重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉 繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算 課稅方式 不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內申報： 房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

房屋使用權交易日之次日。

預售屋及其坐落基地交易日(即簽約日期)之次日。

符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。

稅收用途 課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出     二、營利事業部分   課稅範圍及稅收用途 營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅。

110年7月1日起，營利事業交易下列項目所得須按新制課稅： 105年1月1日以後取得房地。

105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。

105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。

符合一定條件之股份或出資額。

課稅稅基 【先算有多少所得？】 成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基) ※土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值 【再算要繳多少所得稅？】 課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅 課稅稅率 按持有期間決定課徵稅率，分境內及非境內營利事業。

境內營利事業 【依持有期間認定】 持有2年以內：45%。

持有超過2年未逾5年：35%。

超過5年未逾10年：20%。

持有超過10年：15% 境外營利事業： 【依持有期間認定】 持有2年以內：45% 持有超過2年：35% 分開計算稅額、合併報繳，併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報。

價金履約制度 定型化契約 斡旋金與要約 物之瑕疵擔保 為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，指名住商不動產總部之特約地政士辦理登記手續。

  消費者服務專線：0800-212-306   為了維護交易的安全與秩序，住商不動產特別推出「買賣價金履約保證」，透過住商不動產簽約中心及安新建經公司及僑馥建經公司站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任，並由安新建經或僑馥建經給予保證書，為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關。

  買賣價金履約保證其特色係在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

目前住商不動產合作之僑馥建經公司、以及安新建築經理公司即是以這樣的流程規劃，提供消費者不動產交易安全新模式，強調真正能彰顯消費者與不動產經紀業權益的三項特點: 本項交易安全係由與不動產經紀業無任何隸屬或投資關係的僑馥建經公司或安新建經公司全責管控，立場公正、鮮明並具專業素質。

買賣價金係依信託法的規範分帳列管，價金的管理具透明化與獨立性，強化價金管理的公正性與安全性。

物件承作條件寬廣，作業迅速具實務彈性，並將主導產權作業的地政士，納入整體交易安全規範的運作機制內，使其交易輔助人的角色更具公正與獨立性。

        「買賣價金履約保證」體系圖     住商不動產及地政士作業 簽約前 通知建經公司確認使用「買賣價金履約保證」之約定及作業 簽約時 完成所有文書簽訂作業，並由特約代書代核發保證書，買方簽約金必須盡快匯入信託專戶 由特約代書將將相關文書資料送交建經公司存查 用印 通知買方給付用印款，特約代書與賣方完成備證及用印手續 核稅單 特約代書確認買方之義務已屢行完畢，並代書單保本票 特約代書傳真稅單至建經公司 通知買方給付完稅款 再確認應代償賣方之債務金額 完稅 特約代書至指定銀行由信託專戶內代繳納稅金 過戶 核對建經公司傳送之結帳明細內容，通知建經公司點交日期 點交 將點交證明書及謄本正本寄建經公司 結案 傳真房地點接證明書及登記謄本至建經公司     買賣雙方作業 簽約前 審閱並同意「買賣價金履約保證」之內容及配合事項 簽約時 簽立「屢保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金保證申請書」、收執保證書及匯款提款卡，並依約給付簽約款及權利文書 用印 買方將用印款存匯入信託專戶，賣方配合備證用印 核稅單 買方將完稅款存匯入信託專戶 買方無須辦理貸款者，將尾款併同完稅款全數存匯入信託專戶 買方需申辦貸款，並以之充抵尾款者，應於完稅前開立與尾款同額，以建經公司為受款人之擔保本票，並完成與金融機構之對保借款手續 點交 買賣雙方簽立「房地點交證明書」，建經公司將價金餘額匯入賣方指定之金融機構專戶 結案 賣方確認價款收受無誤 一、何謂定型化契約條款 按消費者保護法第二條第一項第七款規定，「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

查不動產經紀業者與消費者所簽訂之不動產專任委託銷售契約書，其中服務費、違約責任之約定等，均屬業者預先制定，是其性質為定型化契約條款無疑。

  二、何謂個別磋商條款 按消費者保護法第二條第一項第八款規定，「個別磋商條款」即指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。

不動產專任委託銷售契約書中，委託銷售總價、委託銷售期間等，均為消費者與經紀業者，個別磋商而合意，是其即為個別磋商條款。

  三、何謂契約審閱期 因為定型化契約中的大部分條款，均為「定型化契約條款」，而定型化契約條款又是企業經營者單方所預先擬定，因此其內容大多會有利於企業。

為了防範此種不公平，消費者保護法第十一條之一第一項乃規定，企業經營者與消費者訂立訂型化契約應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

同條第三項規定，中央主管機關得選定特定行業，參酌定型化契約條款之重要性，涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。

而不動產專任委託契約書，據內政部地政司公佈之契約範本，已一併公告其契約審閱期為三日。

違反定型化契約審閱期間者，按消費者保護法第十一條之一第二項「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

」按定型化契約之所以由消費者事先審閱，乃因其中之訂型化契約條款是企業單方預先擬定，為免不公而設。

由上述立法目的可知，所謂的「其條款」不構成契約之內容，乃指某些「定型化契約條款」，消費者可以主張該條款不構成契約之內容，但對於消費者與企業經營者個別磋商而合意之條款，例如：委託售價、委託期間等，當然不在此限。

一、什麼是斡旋金 一般買方支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效，但是若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。

  當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。

通常如果是買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若係賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。

詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。

  二、什麼是要約書 目前不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部版要約書應勢而生，該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。

  為避免斡旋金糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。

行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。

另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。

」決議中所指之書面，係指公平交易委員會所提供之制式範本，住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立。

  三、斡旋與要約的叮嚀 建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

此外，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。

如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。

而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間，以杜爭議。

不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？以下問題，為您一一解惑。

  一、何謂"瑕疵屋"？ 所謂瑕疵屋即指存在買賣標的房屋上之缺點。

凡依通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為標的物應具備之價值效用，或品質而不具備者，即為物之瑕疵。

  二、何謂"瑕疵擔保"責任？ 所謂瑕疵擔保，係指買賣契約交易過程中，出賣人應負的瑕疵擔保責任，分為「權利瑕疵擔保」與「物之瑕疵擔保」。

權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。

例如第三人主張有物的所有權；土地部份被限制使用。

※出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。

物之瑕疵：即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。

例如，標的物漏水；標的物為海砂屋。

※出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。

但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。

買賣契約中，出賣人應負瑕疵擔保責任。

(民法§354)   三、瑕疵的構成要件： 買受人於契約成立前，不知有瑕疵。

標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。

瑕疵於危險移轉時確已存在。

  四、買方得主張之權利： 減少價金或解約民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

損害賠償民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

※買受人方面，法律亦課其檢查標的物及於發現標的物有瑕疵時，應即通知出賣人之義務，如果買受人怠於通知，除非依通常檢查不能發現之瑕疵外，應視為買受人已承認其所受領之物。

(民法§356)   五、賣方責任之免除： (一)民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

(二)通常檢查即能發現之瑕疵，買方受領後，未即時通知出賣人者。

(三)雙方已約定，賣方免除瑕疵擔保責任者。

但如賣方故意不告知瑕疵者，不在此限。

※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

  六、消滅時效 (一)自發現瑕疵通知賣方後，六個月不行使。

(二)自標的物交付後，經過五年。

※民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

  七、常見狀況Q&A 【Q1】物之瑕疵擔保責任的法律效果？ 【A1】出賣標的物有瑕疵時，買方依法有解除契約或請求減少價金二種權利。

但買賣房屋發現漏水時，買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。

最高法院86年台上1029號判決：「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，………….被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。

」   【Q2】買賣契約成立後，房屋尚未點交前，若發現漏水情形，該如何處理？ 【A2】最高法院86年台上第1689號：「物之出賣人，對於買受人所負瑕疵保之責任，係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。

在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。

」最高法院86年台上第3407號：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用。

惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。

」由上可知，若房屋尚未點交前，賣方本應負漏水責任，經紀業者應本於居間協調立場，督促賣方修復漏水，避免耽誤交屋時間。

  【Q3】"物之瑕疵擔保"與"漏水保固"的差別？ 【A3】漏水保固責任（保固條款），一般交易實務上，是用在擔保買賣標的物於交付後，尚能具備正常之品質與效用，而能達到一定之期間；換句話說，在交付時是沒有任何瑕疵的。

保固原則上是危險移轉時，並無瑕疵存在，而是購買使用後才出現自然的損壞，如果瑕疵是發生於危險負擔移轉時或於移轉前就已經存在，即屬瑕疵擔保的問題。

物之瑕疵擔保是基於法律規定所應負的法定責任，其目的在調和買賣雙方當事人間的利害衝突，其法律效果依法有解除契約或請求減少價金…等，而保固責任則係基於保固契約所生之責任。

  【Q4】賣方簽約前即告知買方屋內牆壁有受潮現象，如不合意，請勿購買，買方強調此為可接受的範圍，不影響其購屋意願，雙方於最後交屋時，附上屋況說明書，有詳列：＜已就該標地物滲漏水部份情形說明，屋主以現況交屋＞，簽約前已明確說明屋況，還需要負瑕疵擔保的責任嗎？ 【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

然前述所稱之瑕疵，說明是否充分，還是要看事實情況而定，例如：每次樓上洗澡樓下就會滴水，但賣方卻只說會受潮，並未完全明白告知買方漏水情形，此時賣方不得免除其瑕疵擔保責任。

遇此狀況，應於買賣契約書或屋況說明書中，說明房屋現有之滲漏水情況及位置，並載明由買方自行處理，賣方無須負擔物之瑕疵擔保責任。

  【Q5】買賣契約中載明「本標的物為現況交屋」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任嗎？ 【A5】「現況交屋」並非免除全部瑕疵擔保責任，僅能解釋得免除「買方應盡速檢查能發現而未發現」之瑕疵擔保責任。

例如：標的物有裂縫、大漏水之現況，僅能就該現況免除瑕疵擔保，若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物之瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。

(詳參住商生活情報第175期)   【Q6】違建漏水，賣方需要負責嗎？ 【A6】一般交易中，違建大多屬標的物一部分，對出賣人而言當負瑕疵擔保責任，除非買賣契約書訂有明文或特別載明該違建為出賣人另外贈與，因贈與無瑕疵擔保問題，當不必負責。

  【Q7】公共管路漏水，賣方要負責嗎？ 【A7】先查明漏水原因是否為共有，或共有之部分導致漏水，若是，則出賣人仍應負瑕疵擔保責任。

蓋買賣標的除專有所有權外，尚有公共區域使用權部分，前述兩者均係標的物範圍，出賣人當負瑕疵擔保責任。

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