明明有實價登錄2.0，為什麼屋主開價還是越來越貴？

1.房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。

即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀 ... 商周會員登入 × 啟動成功關鍵，隨時掌握商周.com最新資訊 提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動 接收通知 下次再說 已加入收藏 已取消收藏 焦點 焦點首頁 時事分析 封面故事 今日最新 大家都在看 國際 國際首頁 全球話題 趨勢中國 財經 財經首頁 產業動態 商業趨勢 焦點人物 投資理財 地產風雲 新冠肺炎追蹤 相關網站 商周財富網 管理 管理首頁 創新策略 數位轉型 行銷密技 領導馭人 職場 職場首頁 職場修練 創業心法 心靈成長 英文學習 教育趨勢 共好ESG ESG專區 生活首頁 中場幸福學 養生保健 時尚藝文 美食 旅遊 相關網站 良醫健康網 alive 專題 名家專欄 特別企劃 影音 數位閱讀 商周知識庫 商周共學圈 商周陪你讀 百大顧問團 關鍵100天CEO作戰室 聲音商學院 商周Store 紙本雜誌 電子雜誌 數位訂閱 暢銷圖書 商周CEO學院 CEO領導學程 魅力領導學 職場學 青少年學習 圓桌趨勢論壇 服務 會員中心 訂閱商周 客服中心 常見問題 活動總覽 加入我們 序號兌換 商周紅包 追蹤商周 下載App抽好禮 訂閱電子報 現正閱讀 明明有實價登錄2.0，為什麼屋主開價還是越來越貴？ 畫重點 段落筆記 新增筆記 「請稍等」英文別直接中翻英說pleasewaitaminute！一次掌握，常用的電話對談英文 0/500 不公開分類 公開分類 儲存 商周 財經 地產風雲 財經|地產風雲 明明有實價登錄2.0，為什麼屋主開價還是越來越貴？ 實價登錄2.0的意義在於資訊揭露。

(攝影者：郭涵羚) 撰文者：紅色子房 地產軍師紅色子房 2021.09.07 2021/09/0715:09:42 摘要 1.房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。

即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀不同，單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0，關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點，知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。

但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。

」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。

」商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。

像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

廣告 而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。

即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。

相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。

因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

廣告 大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。

」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。

在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。

」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。

」我笑著回答他。

過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。

有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。

因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。

責任編輯：鍾守沂 延伸閱讀 德國之聲》為什麼德國的家長不用搶學區房？ 疫情、房地合一2.0夾擊！7月新增房貸大減，房市降溫了？ 信義房屋：首購世代交替7年級生躍居購屋主力 下滑載入更多報導 房地產 仲介 實價登錄2.0 買房 房價 賣房 地產軍師紅色子房 紅色子房 紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，產官學二十年以上經驗，有外資法人地產軍師之稱，擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。

現任紅色子房瑞德資本董事總經理，長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化，事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。

筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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