總價都是賣方說了算？— 6大議價技巧買房不當冤大頭 - 今周刊

即使是在房市景氣高峰期，買房子還是或多或少有議價空間，只是當業者拿出房屋價目表之後，所謂的「第一口價」要殺多少才不會被笑，又不會對不起自己呢？ 在今天看見明天 × 總價都是賣方說了算？—6大議價技巧買房不當冤大頭 張欣民（天時地利不動產顧問總經理） 房地產 2012-06-2915:47 +A -A 加入收藏 到底房價多少才合理，是不是賣屋的人說的算？而買屋的人還能如何議價呢？ 士俊終於忍不住要進場買屋了，但是又怕買在高點，因此到處找關係去議價，他打電話給做代書的朋友就直接問：「大哥，你認不認識○○代銷公司，或是○○建設公司？」   代書朋友告訴他說：「士俊先別忙，我問你，該案開價多少？附近個案開價多少？周邊新成屋、中古屋成交價又是多少？」「大哥，你問這麼多做什麼？對方跑單小姐說我若喜歡這星期六趕快來簽約，價格都好談，附近幾個案子坪數都很大，而且我也沒時間去看，哪還有美國時間去了解新成屋、中古屋的行情呢」。

  這是很多第一次買房子的人常面臨的狀況，到底房價多少才合理，是不是賣屋的人說的算？而買屋的人還能如何議價呢？   談到合理房價，甚至是議價，在房地產市場可是個高度敏感的話題，畢竟業務人員和企業當然都希望房價愈高愈好，如此的話業務獎金才會高、公司獲利也會高。

雖然，買屋議價基本上是與業者的利益相衝突的，不過只要建立了以下5個基本觀念，你也可以放心議價。

  觀念1：先了解區域市場行情   除了了解本身的購屋能力及基本需求之外，更要充分了解當下的房屋市場，不管你是老鳥或是菜鳥，鎖定一特定地區購屋時，事前一定要訪查房價，並把握「三多」原則：多看、多問、多聽，功課做足之後，對於當地房價水準是高是低心裡就有一個譜，到時就不會有賣方漫天開價的情形，更不會被銷售人員說得團團轉。

  觀念2：正常景氣以一成五為議價的基本盤   即使是在房市景氣高峰期，買房子還是或多或少有議價空間，只是當業者拿出房屋價目表之後，所謂的「第一口價」要殺多少才不會被笑，又不會對不起自己呢？撇開產品、地段間的差異，通常議價一成五是最安全的方式，也可說是基本盤。

  今年大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少3．4億元的房市大戶劉大仁（化名）就透露「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。

「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。

」「但如果不對自己心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。

」   「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。

」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再去談判。

」   而當房地產市場景氣明顯走下坡，或是市場上空屋大幅增加時，很明顯的市場由賣方市場轉到買方市場，這時候當然可以將議價空間再拉大到2成，甚至從7折價開始談也不為過。

  觀念4：要找到Keyman議價   如果能夠直接跟現場主管，或是代銷公司更高階主管議價，不僅更省事省時，而且更省錢。

不過最高段的是找到建設公司負責的主管或是建設公司老闆，這樣議得的價格絕對比跟代銷公司議價還要低。

  除了掌握上述議價的基本觀念外，以下6個議價的方法，也是消費者民眾可以實地沙盤推演，好好看緊自己的荷包，用合理的價格買到夢想屋。

。

  技巧1：挑三揀四法   這是大家在買東西時都會用的一種方法，當然也適用於買房子一事上，這特別適合請出婆婆媽媽來挑毛病、來議價。

  技巧2：以虛擊實法   所謂的「以虛擊實」，就是拿附近的其他銷售個案來打目前真正屬意的個案，譬如洽談中個案有某些缺點，鄰近個案都沒有這些缺點，但房價卻相對較便宜，表明如果銷售人員願意降價到某一水準就買該房子，否則就到他案去簽約。

  技巧3：誠意感動天法   歷史上有很多誠意感動天的例子，在當今現實社會中也不乏這類的例子，聽說有人就是以這樣的方式打動銷售人員，每天都到房屋銷售現場「盧」銷售人員，更誇張的是還自備便當到現場展開長期抗戰的游說動作，最終還是讓他坳到他原先設定的價位。

  技巧4：哀兵裝窮法   這是最常見的議價方法，畢竟房價這麼高，以自備款不足來要求降價，是很普遍的一種議價策略。

只是還需要適度讚美產品及銷售人員，表明自己真的想買該房子，也很喜歡該房子，只是手頭上比較緊，房屋價格若可再降一些些，馬上就簽約。

  技巧5：虎頭蛇尾法   通常在預售案開場銷售之前，以及最後戶數不多銷售快結案的時候，進場去議價，都會得到較好的結果。

當然，當建案戶數所剩不多，業者通常能盡快出清最好，所以這階段價錢當然好談！   技巧6：知己知彼法   這招在買中古屋時特別好用，只要先調出房屋的「身份證」──土地及建物登記謄本，就可以從中看出一些端倪，因為銀行所有借款都得登記在謄本上面。

假使賣方在近期內拿房子借款的額度很高，很有可能手頭正緊，買方議價成功的機率也相對比較高。

謄本上的他項權利金額，代表屋主向銀行貸款總還款額，通常除以1.2，就是實際貸款金額。

  當然，購屋議價的方法並不止於這幾個方法，也不是單一方法就能全然奏效，多做些事前的功課，展現購買誠意，終究還是能夠讓業者讓步，達到購屋保值的目的，還可省下一筆額外的裝潢費用，何樂而不為呢！   斡旋金vs.要約書   「斡旋金」係買賣雙方對於不動產價格尚有差距，由買方拿出一定金額交由仲介幫忙議價，並示其購買意願。

但過去因為買賣方對斡旋金認知之差易衍生很多交易糾紛，因此後來才有內政部版「要約書」來取代斡旋金之作用，現在買方如果要找仲介幫忙議價可選擇付「斡旋金」或是簽「要約書」的方式。

  取得房屋成交行情的管道   所謂「了解行情是議價的第一步」，因此能取得房屋成交行情就更形重要，目前在國內因為尚未立法規範，所以還無法取得完全透明化的成交行情，不過下列公私機關單位可提供民眾查詢房屋成交行情：   內政部「eHouse不動產交易服務網」 營建署不動產價格e點通 地政司 吉家網 樂屋網 YAHOO房地產 住商不動產     今周刊 房子 買房 議價 發現富人默默在做的35件事 總價都是賣方說了算？—6大議價技巧買房不當冤大頭 發現富人默默在做的35件事 總價都是賣方說了算？—6大議價技巧買房不當冤大頭 買房 議價 房子 今周刊 延伸閱讀 台北雅房包水包電這樣租金2700你敢住嗎？ 2018-03-13 租屋族看這裡！解決「買不起房」新花招出爐 2018-03-11 那些年我們除了搶買衛生紙　還搶買房子 2018-03-05 香港套房月租2萬2只能睡吊床 2018-03-02 她努力15年賺到3間台北的房子換成是你你願不願意付出？ 2018-03-02 台股大盤概況走勢 熱門: 熱門話題 /HOTARTICLES/ 最新文章 /HOTNEWS/ 熱門推薦 /HOTRECOMMEND/ x 30歲生日期許「踏出投資第一步」！月薪4.5萬男：每月存股1萬元，20年內有辦法財富自由退休嗎？ 台股大盤走勢 熱門: