人生第一間房子怎麼找? 20個看房找屋重點攻略詳細SOP大解密!

人生第一間房子怎麼找? 20個看房找屋重點攻略詳細SOP大解密! 記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買2 房 ... 房地產筆記 跳到主文 我是Kevin,喜歡美食、旅行與攝影,更熱愛房地產!2018年2月開啟痞客邦部落格,透過實作的方式,分享房地產、投資理財等相關資訊! 發表文章講重點&詳細是我的宗旨,發展斜槓是我的興趣,除了是部落客,也有房地產投資,寫下自己斜槓故事的同時,也與大家教學相長~ 部落格全站分類：財經政論 相簿 部落格 留言 名片 Oct07Thu202113:53 人生第一間房子怎麼找?20個看房找屋重點攻略詳細SOP大解密!   人生第一間房子怎麼找? 20個看房找屋重點攻略詳細SOP大解密!   記得幾年前跟著代銷仲介看房時,他們跟我講的房地產術語我完全都不懂,當時的我要買2房或是3房都沒有設定好,就連進到房子裡頭也不知道要看啥,唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣,  跟一般剛開始看房子的首購族差不多. 直到後來房子看多了,才從中整理出看房心得:把70%精力花在了解房子本身條件,剩餘30%精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況,其實看房重點就是那幾個,只要掌握住本篇我提供20種方式,不用看到100間房也能買到適合自己的房子.     房子本身條件       房子價格       大部分買房的人都會看「總價」,「總價」是房屋權狀坪數(包括主建物、附屬建物、公共設施)與內含車位所計算出來的價格:   總價 =(房屋權狀坪數 ×單價)+車位價格   不過買到低總價的房子不見得是划算,因為換算成每坪單價有可能高於市價; 買到高總價的房子不見得是吃虧,因為換算成每坪單價有可能低於市價,因此買房除了看總價之外,還要注意「每坪單價」:   每坪單價 = 總價 ÷總坪數   這邊要注意「每坪單價」有沒有包含「車位」,因為車位價格的單價往往比房子單價低,如果沒有扣除車位後重新計算,看起來是更便宜,但是卻失真: -[例子]: 一間總坪數50坪、車位有10坪的電梯大樓,總價2000萬(包含車位200萬): ● 【第一種算法】 房子單價=總價÷總坪數=2000÷50 =40萬/坪 ● 【第二種算法】 房子單價=(總價-車位價格)÷(總坪數-車位坪數)=(2000-200) ÷(50-10) = 45萬/坪 一樣都是單價,但算法不同,造成兩者相差12.5%,這樣整間房子的價格差了250萬!!!  推薦閱讀 ➤買房掌握9大房價估算公式,不怕買貴被當肥羊宰!         坐落地點       買房不敗的黃金法則就是選擇好的地點,因為地點愈好,周圍的生活機能也就愈成熟,連帶居住需求強,房價自然也是水漲船高, 較能保值與抗跌. 房地產的「雞蛋理論」用來比喻房價高低的區域,依房價高低排序為:蛋黃區、蛋白區與蛋殼區.   蛋黃區 指位於市中心、有多項大型公共設施、交通方便與工作機會多的地區,同時政府機關、金融機構、豪宅與百貨林立,所以房價易漲難跌. -[例子]:  ● 台北市的信義區、大安區、中正區、中山區等. ● 新北市的板橋、中永和、新店等. ● 台中市的西屯區(五期、七期重劃區)、北屯區、北區、西區等.   蛋白區 蛋黃區外圍的鄰近地區,雖然環境與交通條件略遜於蛋黃區,不過房價會比蛋黃區親民很多,  要注意的是當房市開始跌的時候,往往是從此區開始. -[例子]:  ● 台北市的文山區、南港區、內湖區等. ● 新北市的林口等. ● 台中市的南區、東區、中區等.   蛋殼區 指生活機能條件較差的偏鄉地區,未來賣房不好脫手,若房市下跌,則跌幅最深. -[例子]:  ● 新北市的金山、八里、三峽等. ● 台中市的太平區、大里區、烏日區.         土地分區       建築用地的不同,不僅會影響房屋的樓層數與周圍的生活機能,也會影響到貸款條件:   住宅用地 以住宅用途為主. ● 【優點】:專門規劃為居住用、民生必需品的店家林立、環境單純寧靜. ● 【缺點】:只有一樓可當店面具有商業利益.   商業用地 以商業用途為主,但周邊區域可以設置住宅區. ● 【優點】:生活熱鬧便利、建物具有出租價值、房子與土地具有增值性. ● 【缺點】:價格較貴、出入人口複雜、環境噪音多、居住品質比住宅區差.   工業用地 多半以「乙種工業用地」為主,依法不能在此區興建住家. ● 【優點】:用地取得成本較低、房價比住宅區便宜2~3成、室內寬敞樑柱少. ● 【缺點】:轉手不易、貸款利率與成數比住宅區差、生活機能就不方便、有空氣與噪音汙染.  推薦閱讀 ➤什麼因素影響房子的高矮胖瘦?一次搞懂「建蔽率」與「容積率」!         建商品質       買預售屋主要在意房子是否耐震、漏水與售後服務,因此選對建商很重要,不同的建商有各自的特色,可以從建商過往的建案中作為評價的標準,減少誤觸地雷的機會:   上市櫃全國級建商 建案遍佈全國各地的大型建商,通常是上市上櫃公司,因資本雄厚較能取得精華地段的基地,所以保值性較佳;能請到知名設計師設計,所以建築風格較多變化. ● 【優點】:財務健全、較不會有工程延宕問題發生、提供良好的售後服務、資金雄厚不容易倒閉、保值性好. ● 【缺點】:價格偏高、也會遇到品質參差不齊的情況.   老牌區域在地建商 專注在特定區域的中型建商,在該區蓋過不少建案,各建案的建築風格相近. ● 【優點】:品質有一定水準、價格可能比上市櫃建商來的實惠、熟悉地方法規所以建造過程更能順利完成. ● 【缺點】:知名度較低需多方比較探聽口碑、遇到景氣不佳可能會出現週轉不靈的情況.   建案量少的小建商 沒有名氣或建案極少量的小型建商,大多會是開發一案後就更換公司名稱的一案建商,藉此規避買賣糾紛與售後服務. ● 【優點】:價格較低、優惠較好凹. ● 【缺點】:容易偷工減料、倒閉風險較高、房子有狀況求助無門、工程容易無故拖延.           建築結構       建築結構的安全性取決於施工品質,如果施工過程偷工減料,譬如:綑綁鋼筋數不足、鋼骨焊接不當或混凝土混水太多或水泥磅數不足等,當遇到強震時都會變得不堪一擊. 目前常見的建築結構有三種:鋼筋混凝土(RC)、鋼骨結構(SC/SS)、鋼筋鋼骨混凝土(SRC),每種建築結構各有優缺點,沒有哪一種比較安全耐震.   鋼筋混凝土(RC) 適用一般建築,由於重量較重,適合10樓以下的中低樓層建築. ● 【優點】:防火與防水性高、造價便宜、隔音性好. ● 【缺點】:結構柱大占空間.   鋼骨結構 (SC/SS) 適用商業大樓,建材重量較輕. ● 【優點】:建築工時短、結構柱小不占空間. ● 【缺點】:造價貴、防火與防水性差、隔音性差.   鋼筋鋼骨混凝土(SRC) 兼具SC、RC優點,15~25樓以上的建築適用. ● 【優點】:耐震、防火. ● 【缺點】:造價貴、建築工時最長.         屋齡新舊       根據建築完成的時間長短,可以分成尚未完工的預售屋、新成屋與中古屋:   預售屋 建商領有「建造執照」,但建案還沒完工就先銷售的房子. ● 【優點】:格局可以客變、自備款可根據工程進度分期付款、不需整修費用. ● 【缺點】:建商可能倒閉或停工、完工後的屋況可能與預期有落差、無法掌控施工品質、工程期不定需等待2~3年才能準備入住.   新成屋 建案完工後,建商取得「使用執照」後,到屋齡3年內,還沒有人住過的房子.  ● 【優點】:有實體屋可以看、可確認建材與格局、整修費用低、簽約完後即可入住. ● 【缺點】:格局無法客變、需準備大筆頭期款、成交價比預售屋高、同樣價格可買到的使用空間較小.   中古屋 只要有人住過的房子都可以稱為中古屋. ● 【優點】:選擇性較多、價格比較低、可觀察社區風評與鄰居素質狀況、同樣價格可買到的使用空間較大. ● 【缺點】:屋況較舊、水電管線可能需要重拉、漏水壁癌需注意、裝潢整修費用高.         房屋類型       根據房子的類型,可以分成公寓、華廈、電梯大樓與透天厝:   公寓(無電梯) 4~5層樓並無電梯的集合住宅,只有一個出入大門. ● 【優點】: 戶數單純(通常一層兩戶)、單價低、超低公設比、實際居住空間大、沒有管理費支出、每戶土地持分較多. ● 【缺點】:屋齡大約30~40年以上整修費用高、無人負責公共事務、公設維修需有一筆修繕費的支出、需爬樓梯、垃圾需自行負責、沒有停車位、出入口多為巷道、頂樓與陽台違建嚴重.   華廈(有電梯) 10層樓以下並有電梯的集合住宅,介於公寓與電梯大樓之間的產品. ● 【優點】:有電梯上下樓、價格比電梯大樓便宜、管理費低. ● 【缺點】:有一定屋齡需花一筆費用整修、公設比略高於公寓、公設維修需有一筆修繕費的支出.   電梯大樓 超過10層樓並有電梯的社區型集合住宅,設有地下室作為停車空間,有管委會服務,並有多樣化的公共設施. ● 【優點】:面臨道路較寬、有電梯方便老人與小孩推車出入、有保全可收包裹與社區安全維護、垃圾集合區專人處理、公設多樣且完整、有停車空間、貸款成數較高、地價稅低. ● 【缺點】:單價高、公設比高、公設不見得會使用到、樑柱體積會壓縮到室內空間、管理費高、戶數多所以出入分子複雜、每戶土地持分較小.   透天厝 獨棟獨戶的住宅,屋主有完整的土地與建物產權,室內有樓梯. ● 【優點】:不用與其他人同住在同一棟建築、隱私完整、生活空間大、土地持份最多、空間使用自由、產權獨立. ● 【缺點】:總價高、打掃較費力、沒有人收包裹、需要等垃圾車、家裡沒裝電梯就要爬樓梯、地價稅高.         樓層高度       現在大樓愈蓋愈高,樓層高低主要影響景觀與採光,可以根據自己的喜好來做選擇:   低樓層 ● 【優點】:出入方便、可選擇走樓梯不用等電梯、價格較便宜、室內無消防管線、房屋稅較低. ● 【缺點】:採光與通風較差、噪音與灰塵較多、一樓店面具有保值性、二樓為管線匯集處問題多.   中樓層 ● 【優點】:各項條件適中. ● 【缺點】:11樓以上室內有消防管線與灑水系統影響裝潢設計.   高樓層 ● 【優點】:可眺望遠景、採光與通風良好、保值性夠、私密性好、噪音干擾較少. ● 【缺點】:救災困難、室內有消防管線與灑水系統影響裝潢設計、樓層愈高房價愈貴、房屋稅較高、頂樓要注意防水與隔熱問題.         坪數格局       你是單身貴族、兩人世界、小家庭還是三代同堂?  家庭人員的組成決定房子的坪數格局,要讓家人住的舒適,坪數就不能太小;要顧到自己的荷包,坪數就不能太大,需根據家人的生活方式選擇適合的房型:   套房 權狀坪數15坪左右,室內坪數大約12坪以下,具有獨立衛浴的小坪數的住宅,高級套房還會多出廚房設備可以烹飪. ● 【優點】:總價低,坪數小好清理. ● 【缺點】:公設比高、坪數小、單面採光、使用空間有限、沒有地方晾衣服、戶數多所以出入分子複雜、轉手不易、無停車位.   兩房 標準兩房權狀坪數24坪,室內坪數大約19坪;常見套房中,為了節省空間,廚房以一字型設計最為常見;衛浴設備大部分只有一間,少數會配有兩間(含主臥). ● 【優點】:總價低是首購族的入門款、適合僅夫妻兩人世界的族群或單身貴族、未來賣房容易脫手. ● 【缺點】:室內多為單面採光、一間衛浴生活上稍嫌不方便.  推薦閱讀 ➤看完這6點分析,再決定要買「套房」還是買「兩房」!   三房 標準三房權狀坪數至少要40坪起跳,室內坪數大概有32坪;購買族群以有孩子的小家庭居多. ● 【優點】:使用空間較為舒適且裝潢容易規劃設計. ● 【缺點】:要留意「小三房」與「2+1房」等假三房,因為格局圖上的床、餐桌與沙發等家具可能不是標準尺寸,需要量身訂做.  推薦閱讀 ➤同樣是三房,為什麼房價與坪數相差那麼多?一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!   四房 標準四房權狀坪數至少要46坪起跳,室內坪數大概有37坪,購買族群以換屋族居多. ● 【優點】:有足夠空間彈性運用、能有較氣派的設計風格、會有3套衛浴. ● 【缺點】:高總價、未來賣房不好脫手、清潔費時.         戶數多寡       如果是買買社區大樓,首要注意的就是總戶數多寡,因為這和居住品質息息相關, 可根據自身需求來評估衡量:   戶數多(200戶以上) ● 【優點】:公共設施規劃多元、有充足經費維持公共設施運作、管理費均攤費用較低、社區能夠舉辦的活動較多、豐富的人脈資源能幫忙解決社區問題. ● 【缺點】: 公共設施耗損率高壽命短、社區事務人多嘴雜意見多、居民素質難保障、人多出入較複雜管委會管理不易、電梯會等很久、花更多時間抵達社區停車場、投資客比例也相對較高、未來轉手價格可能較差、供給數量大房價不易漲.   戶數少 (100戶以下) ● 【優點】:人口較單純管委會管理容易、社區事務紛爭少、社區安全較有保障、易於維持房價、住戶間彼此易熟識互動較為密切. ● 【缺點】: 公共設施規劃較不完整、維持公共設施運作的經費可能不足、管理費均攤費用較高、社區只請得起白天的管理員、社區事務乏人支援、管委會運作不易.   基本上建議社區大樓總戶數在100~200戶是剛好合適的戶數,住戶組成不會太複雜,也有足夠的經費可以維持社區運作,條件相對有彈性. 不過社區房價保值抗跌的重要關鍵不在於戶數多寡,而是在於「社區的管理」與「住戶的素質」: ● 可從停車場、資源回收處與樓梯間等公共設施的維護狀況看出端倪,如果乾淨整潔,表示管委會管理能力與住戶素質都不錯. ● 避開「小套房」居多的大樓或住商混合大樓,選擇單層戶數4戶以下與三房以上格局的大樓,如此能避免遇到住戶水平不一的問題.         車位類型       可從自身需求與經濟狀況來考量,但如果你是有車階級,就一定要考慮停車位的問題:   機械車位 採用機械分層方式設置增加停車數量,這樣就可以減少建築成本. ● 【優點】:價格約為平面車位的6~8折. ● 【缺點】:需留意車子的高度和載重限制、有維修與保養的費用支出、遇到停電或緊急狀況就無法取車、取車費時、故障機率高、停車位空間窄小.   平面車位 平面式畫格子的停車位, 需要占地較大的基地面積, 並開挖地下更多層的空間設置停車位. ● 【優點】:保值性高、停車方便、無維修與保養問題、停車位空間大. ● 【缺點】:價格較高、停車需注意柱子與邊角等位置問題.  推薦閱讀 ➤一次搞懂坡平、坡機、機平、機機、機械循環5種車位分類的形式!     房子內部條件   進到室內後的第一印象很重要,如果採光好通風就好,因為開窗面積大, 陽光進屋量也大,會讓室內顯得明亮;同時空氣流通,不僅讓室內涼爽,更重要的是空氣對流能調節室內的溫度與濕度, 讓人在屋子裡面住的舒適. 不過通風好採光不一定好,如果陽光被對面高樓擋住,或者室內是只有前後採光的狹長型格局等,建議看房時要多在室內走動,感受各空間動線是否是自己喜歡的.       坐向方位       房子的坐向以門窗為準,坐向會影響整體室內的採光、通風與溫度,因此選對好的方位才能住的舒適:   朝東 早上陽光直射,下午較涼,室內居住適宜. 朝南 夏天面對西南季風、冬天可擋東北季風,室內冬暖夏涼. 朝西 午後陽光直射室內,室內容易悶熱,但不會潮濕. 朝北 夏天擋住西南季風,冬天面對東北季風,室內夏熱冬寒,而且冬季還有沙塵飄入.         中間邊間       觀察近幾年的建案,會發現兩房或是小三房這種小坪數格局會被夾在大坪數中間,形成單面採光的「中間戶」,客餐廳與臥室勢必有一間會是暗房. 如果購屋預算不多,在選擇「中間戶」的時候,不妨盡可能挑選所有室內格局中,採光空間最多的那一戶;如果購屋預算夠的話,還是建議選擇「邊間戶」,畢竟大家買房主要著重房地產的升值與未來出售是否好脫手. 雖然總體而言,邊間戶的優勢還是大於中間戶,但買房需要綜合考慮,應該要以自已的需求來挑選合適的房子, 而非一味的認定邊間戶或是中間戶就是絕對的好或不好.  推薦閱讀 ➤買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好?優缺點大分析!         鄰棟距離       「鄰棟距離」是指房子與其他建築物之間的水平距離,簡稱「棟距」,這關係到採光、通風、安全及隱私等生活品質,挑選有個經驗法則: ●【棟距>1.2倍樓高】: 可確保房子不會被遮蔽,保有一定隱私性. ●【棟距=樓高】:採光與隱私足夠. ●【8公尺