公共基金的管理與運用@ 饒後樂的部落格 - 隨意窩

區分所有權人與管理委員會之間是一種約定關係，區分所有權人在選任管理@ @ clarkzou. ... 給予代替眾人處理社區大樓公共事務的管理委員明確的經費運用權限，本是公寓 ... 饒後樂的部落格我的工作是幫助社區大樓建構良好的管理，在此與大家共同探討公寓大廈管理，公寓大廈外牆拉皮等問題，搭配好的公寓大廈管理資訊網www.agoodman.com.tw介紹建立良好公寓大廈管理的方法日誌相簿影音好友名片 201211121325公共基金的管理與運用?公寓大廈管理原理 公共基金是一筆屬於全體區分所有權人的錢，主要來自區分所有權人定期繳交，用於（包含但不限於）公寓大廈管理組織行政與總務事務、建築物修繕、設備設施維護、修理、改良、更新等用途。

理想程序是大家先決定管理委員會負責處理哪些事物，預估花多少錢，再依公平原則與民主程序決定如何分攤。

大家按照約定好的時間繳交，由管理委員會收取後統籌管理運用。

區分所有權人與管理委員會之間是一種約定關係，區分所有權人在選任管理委員處理公共事務時，應同時規範其任期內例行性支出總額和單次與累積非例行性支出的上限，以便管理委員會在任期中在被授權的範圍內本諸公益良心，替大家決定該做哪些事、核決各項支出。

如果未做此約定，將有如提供一本空白支票，不論管理委員大開大闔三兩下把公共基金消耗殆盡，或是太謹慎什麼錢都不敢花、連雞毛蒜皮小事都要等大家開會同意，對社區大樓而言都不見得是好事。

譬如某社區大樓有公共基金累積結餘二百萬，一年經常性收入一百萬元。

即可將管理委員會一年任期（假設任期一年）內的例行性支出總額訂為一百萬。

這一百萬用以支付公共電費、公共水費、行政作業電話費、文具費、電梯保養費、停車設備保養費、清潔費、管理服務人員的人事費……等等。

這些支出周而復始、並且通常會和提供服務的業者訂定合約。

一般社區大樓在運作二、三年後，就差不多可以掌握其變動範圍與趨勢。

管理委員會以此做為基準量入為出，一年後任期屆滿如果不多不少剛好把一百萬用光，則收（收入一百萬）支（支出一百萬）平衡，公共基金結餘仍舊保持二百萬不變。

但公共基金不僅用於各項想的到的例行性支出，還可以因應計畫外的各種臨時狀況。

像大門被颱風吹壞需要修理，或對講機用久了發生故障等狀況都無法事先預料，但一但發生卻又不得不及時處理。

管理委員會在面臨類似處境時，如果獲得授權核決每單次十萬元，任期內累積三十萬以下的非例行性支出。

就可以迅速做出決定替大家解決困擾。

但即便如此，管理委員們仍必須透過會議才能夠動用公共基金。

為了提高決策效率，社區大樓可以規定主任委員（或常務委員）有權力核決每單次三萬元，任期內累計十萬以下非例行性支出。

這樣當緊急狀況發生，就可以不必再經過會議，直接由主任委員做主（或僅需常務委員同意），在其權限內迅速排除問題，回復居民生活的安全便利。

因此社區大樓即使接連遭逢事故、或是管理委員特別「勇於任事」、衝勁太強，管理委員會全部能夠核決的非例行性支出總額也不能夠超過三十萬元。

如果再加上主任委員（或常務委員）把自己任期內的十萬元額度也全部用完，管理委員會在任期結束時，公共基金至少還能夠保持一百六十萬的結餘（二百萬減三十萬再減十萬）。

其間當授權額度用完，或所面臨的狀況必須花的錢超出授權額度時，管理委員會就必須召開區分所有權人會議，由全體區分所有權人一起來做決定。

常有人詢問「公寓大廈管理條例」第十一條所提到的「重大修繕」標準為何？內政部規約範本還特別示範如何定義「重大修繕或改良」，提供了「新臺幣十萬元以上」、「逾公共基金之百分之五」與「逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用」三種方式讓民眾選擇。

凡超過社區大樓所選取其中任何一個條件金額，管理委員會即無權動支，必須召開區分所有權人會議決定。

但這個限制很容易破解，因為管理委員會只要把超過授權額度的重大支出拆成幾筆較小金額支出核銷；就可以輕易規避這項規範與區分所有權人的監督，讓這條規定完全失去作用。

給予代替眾人處理社區大樓公共事務的管理委員明確的經費運用權限，本是公寓大廈應該把這最基本也不可或缺的權利義務關係，公寓大廈應在規約中明確界定： 一、 管理委員會或管理負責人在其任期內或年度內，經常性公共基金支出項目總額。

二、 管理委員會或管理負責人在其任期內或年度內非例行性的臨時性公共基金支出，單次金額上限與任期內或年度內支出總額。

三、 主任委員（或常務委員）在其任期內或年度內非例行性的臨時性公共基金支出，單次金額上限與任期內或年度內支出總額。

即可解決以上問題，能夠真正發揮牽制作用，有效預防公共基金濫用情形的發生。

Arlooloo/Xuite日誌/回應(0)/引用(0)101年度新北市政府公寓大廈法...|日誌首頁|把「公共基金」變成「重大修繕...上一篇101年度新北市政府公寓大廈法令宣導說明會...下一篇把「公共基金」變成「重大修繕基金」所產生的問題...回應 加我為好友日誌相簿影音 我的相簿 clarkzou's新文章排黑的代價「複製」、「貼上」與「參照」你我交相賊公寓大廈的困境當我們同在一起大樓外牆拉皮可以不干都市更新的事！大樓外牆拉皮干都市更新什麼事？帶著民眾修外牆吧！都市落石時代來臨公寓大廈管理缺了什麼？ 全部展開|全部收合 關鍵字 clarkzou's新回應沒有新回應！